Mens kommunen har målt høyder, vegger og tak på lysthuset til Tore Børge Bjørkestøl i Lillesand for å finne ut at bygget ikke var søknadspliktig, viser det seg nå at reguleringsplanen for Stykkene, Næpetrø og Nedre Tingsaker fra 1987 helt mangler angivelse av grad av utnytting.

Mangler grunnlag

I planverket som kommunen jobber etter står det ikke hvor mye som kan bygges på disse tomtene. I 2012 ble det slått fast av Bolig— og bygningsavdelingen (Planjuss 1/2012), som nå er underlagt kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner, at disse reguleringsplanene ikke har rettslig virkning som grunnlag for utbygging.

Det betyr at hvis det for eksempel skal bygges en bod, garasje eller lysthus i disse områdene, så må man først søke kommunen om tillatelse til å bygge eller eventuelt om dispensasjon til å bygge. Med mindre det finnes andre planer, for eksempel kommuneplanen, som kan angi hvor mye tomter i dette området kan bebygges.

Men i Lillesand går ikke kommuneplanen inn på slike detaljer, bekrefter byggesaksleder Harald Øyvin Hol.

Ikke presis nok

Avdelingsdirektør Erik Vieth Pedersen i Bolig- og bygningsavdelingen har sendt denne uttalelsen til Fædrelandsvennen:

«Departementet uttaler seg ikke om enkeltsaker som det ikke har fått til behandling. På generelt grunnlag kan vi si at dersom en detaljert reguleringsplan helt mangler informasjon om grad av utnytting, det vil si hvor stor del av tomten som kan bebygges, så vil planen ikke være presis nok til å være grunnlag for utbygging. Dette betyr at planen ikke kan gjennomføres.I slike saker bør utbygger henvende seg til kommunen. Kommunen har laget planen, og fortolker sine egne planer.«

En ja-lov

— Så hva sier Lillesand kommune?

— Det er riktig at reguleringsplanen for dette område ikke angir utnyttelsesgrad, sier saksbehandler Ola Skei Bekken som også er jurist.

— Når det gjelder departementets uttalelse, så aner vi ikke hvem som skrev den. Vi har diskutert det her på huset. Vi har forsøkt å ta det opp med Fylkesmannen. I samtale med dem, oppfatter vi det slik at de er enig i vår praksis. Og vi vurderer plan- og bygningsloven som en ja-lov. Det vil si at hvis det ikke er noe begrensing, så er det ingen begrensninger, sier Skei Bekken. Han presiserer at Fylkesmannen i Aust-Agder ikke har vurdert saken formelt.

Konsekvenser

Uttalelsen i Planjuss er i utgangspunktet basert på departementets svar til et fylkesmannsembete, og er sånn sett å regne som en instruks til landets fylkesmenn.

Slik så det ut fra hagen til ekteparet Willy og Berit Bråthen Jensen før naboen bygde lysthus. Foto: Privat

— Men Planjuss er ikke en rettskilde, presiserer byggesaksleder Harald Øyvin Hol i Lillesand.- Hvis Planjuss skal forstås bokstavelig, betyr det i praksis byggeforbud i områder som ikke har angitt utnyttelsesgrad. Lillesand kommune har ikke stoppet noen byggesaker med bakgrunn i denne uttalelsen. Slik er praksis her hos oss, sier Hol.

Ola Skei Bekken sier det slik:

— Vi har mange planer av samme typen som denne for Stykkene, Næpetrø og Nedre Tingsaker. Men de har til felles at de er stadfestet av Fylkesmannen. Og hvis Planjuss sin uttalelse skulle være gjeldene, og den skal forstås slik som den er skrevet - som jeg mener er feil - så ville vi ha veldig mange planer her i Lillesand uten rettslig virkning, sier han.

- Kan klage saken inn for Fylkesmannen

Lillesand kommune åpner for at naboene kan klage på lysthuset. Men Fylkesmannen er i tvil om klagen kan behandles av dem.

Lillesand kommunes byggesaksleder Harald Øyvin Hol er klar til å ta imot en klage fra naboen Willy Jensen som fikk dette lysthuset midt i utsikten sin. Men det er ikke sikkert jussen åpner for klagebehandling hos Fylkesmannen. Foto: Jan Oddvar Eide

— Hvis Planjuss skal tolkes slik de skriver, må tiltakshaver i denne saken og veldig mange andre måtte søke om dispensasjon, bekrefter saksbehandler Ola Skei Bekken.- Hva skjer hvis for eksempel naboen, som fikk lysthuset midt i utsikten, klager på at tiltaket er ulovlig fordi det er i motstrid med utnyttelsesgrad i kommunens planverk?

— Da må vi ta stiling til saken formelt. Og vårt svar vil være klagbart og må avklares av Fylkesmannen, sier Skei Bekken.

— Risikerer Bjørkestøl straff hvis Fylkesmannen går mot kommunen og utbygger?

— I verste fall, hvis tiltaket ikke er mulig å få godkjent, så er denne saken av en så spesiell karakter at overtredelsesgebyr ikke vil være aktuelt, sier han.

På spørsmål om Bjørkestøl selv må stå økonomisk ansvarlig for bygge- og rivingskostnader, viser Skei Bakken til at det i utgangspunktet vil måtte avgjøres med et økonomisk erstatningskrav mot Lillesand kommune.

Fylkesmannen i Aust-Agder er imidlertid ikke sikker på om en klage til kommunen kan behandles av Fylkesmannen i en klagesak.

— Problemet med de nye reglene er at naboer i utgangspunktet ikke har klagerett. Men tiltakshaver må forholde seg i samsvar med reguleringsplanen. Men hvis kommunen anser dette som en mindre sak, og ikke vil forfølge den, så regnes ikke det som et enkeltvedtak, følgelig så finnes det ikke noe vedtak som kan påklages til Fylkesmannen, sier seniorrådgiver Gunnar Refsland hos Fylkesmannen i Aust-Agder, som påpeker at dette er uklar og komplisert juss.

- For komplisert for vanlige folk

Både kommunen, departementet og Fylkesmannen mener bygningsjussen er for komplisert for vanlige utbyggere.

Da Tore Børge Bjørkestøl slo inn det første spikerslaget på lysthuset sitt i Lillesand, var det han som sto ansvarlig for at alt skjedde i tråd med lover, regler, juridisk praksis og ikke minst kommunens planverk og hvordan disse tolkes.

— Tiltakshaver er ansvarlig. Men det er selvfølgelig ikke lett for vanlige mennesker å skulle kjenne til alt dette, sier byggesaksleder Harald Øyvin Hol i Lillesand kommune.

— Utgangspunktet er at hvis man setter opp noe uten varsel, så kan det bare skje innenfor rammen av det som står i kommunale planer. Men vi kan ikke forvente at utbygger har lest Planjuss. Derfor bør man snakke med kommunen for å få råd, sier avdelingsdirektør Erik Vieth Pedersen i Bolig- og bygningsavdelingen.

— Så hvem skal betale regningen hvis han har fått skriftlig råd fra kommunen om at han ikke trenger søke?

— Det tør jeg ikke uttale meg om. En må først nå fram med en klagesak som viser at det er klagegrunnlag, sier han

Seniorrådgiver Gunnar Refsland hos Fylkesmannen i Aust-Agder mener naboer kan ta opp saken med kommunen, hvis de mener bygget ikke er i tråd med reguleringsplanen.

— Kommunen må da følge opp tiltaket som en ulovlighetssak, og eventuelt kreve søknad om tiltak i ettertid, hvis man mener bygget er i strid med planen.

— Og hvis det ikke er angitt utnyttelsesgrad?

— Departementet har i sin prinsipputtalelse gitt uttrykk for sitt syn. Hvis det ikke er fastsatt utnyttelsesgrad, så vil ikke reguleringsplanen som sådan gi hjemmel for utnytting. Men så må man se på hva som ellers foreligger av planverk og bestemmelser for dette området.

— Kommunen sier de forholder seg til lovverket som en ja-lov?

— Det er ingen juridisk benevnelse. Men man må ha hjemmel for å avslå et tiltak. Men et tiltak må være i tråd med reguleringsplanen for et område. Det er helt grunnleggende. De nye reglene fra 1. juli stiller sånn sett større krav til utbygger, sier Gunnar Refsland.