— Dette er et bilde på hvordan det er blitt. Nye og fine lokaler tømmes fordi en oljerelatert bedrift nedbemanner, sier daglig leder Stian L. Ordahl i Næringsmegleren Sædberg & Hodne.
Han står på Tangen i Kristiansand og ser opp på prestisjebygget Tangen Babord, der MHWirth har 125 ansatte i dag. Bedriften er i gang med nedbemanningen, og har da ikke bruk for de tre år gamle lokalene mellom Otra og Bystranda.
Stadig mer
De går i stedet ut med 3200 kvadratmeter kontorplass på leiemarkedet. Der er det plenty fra før. Nå er det 80.000 kvadratmeter med ledige kontorlokaler i Kristiansand, ifølge Næringsmegleren. Det er cirka 10.000 kvadratmeter mer enn for et år siden. For to år siden var det mellom 50.000 og 60.000 ledige kvadratmetere, også det ble omtalt som svært høyt. Nå er det omtrent 50 prosent høyere.
De ledige kontorlokalene kunne rommet cirka 3200 ansatte, men i et marked er det alltid noe ledig kapasitet. Næringsmegleren har regnet ut at det i Kristiansand er omtrent dobbelt så mye ledig som det er behov for. Et marked i balanse skulle hatt rundt 40.000 kvadratmeter med ledige lokaler.
Han peker likevel på at næringsmarkedet i Kristiansand er delt. Salgsmarkedet går godt, mens utleie går tregt.
Sentrale bygg
Etter å ha vært på Tangen viser Ordahl frem et lokale i Dronningens Kvarter på hjørnet av Dronningens gate og Vestre Strandgate. Gjensidige har nylig flyttet herfra, og etterlatt store tomme flater. Like ved ligger de tidligere banklokalene til Sparebanken Sør og ABCenter i Markens gate, som også står tomme. Deler av dem har vært tomme i flere år.
Det er fall over det hele.
— Dette viser at det ikke bare er ukurante bygg som står tomme, sier Ordahl.
Han sier at prisfallet i Kristiansand er på 15 til 20 prosent siden finanskrisen i 2008. - Hvor har det falt mest?
— Det er fall over det hele. Fremover tror vi det blir vanskelig utenfor sentrum, som i Sørlandsparken. Der er det bygd mye de siste årene, sier Ordahl og legger til:
— Det er mest ledig plass i Kvadraturen, med rundt 40.000 kvadratmeter med tilgjengelige kontorlokaler. Øst for Lund, som innbefatter Sørlandsparken, er det cirka 25.000 ledige kvadratmetre.
Hele landet
Dagens Næringsliv skrev tirsdag at leieprisene i enkelte deler av Oslo har stupt med 27 prosent, og at det er svært mye tomt i både Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank sier at næringseiendommer er et av de første områdene som treffes av oljenedturen. Det er dermed et godt konjunkturbarometer.
— Det er åpenbart at oljeselskapene vil bremse pengebruken. Da er behovet for arbeidskraft og kontorplasser redusert, sier Andreassen til avisen.
Forverring?
Ordahl frykter forverring.
— Vi er spente på hva som skjer når nedgangen i oljebransjen materialiserer seg mer her hos oss, sier Ordahl.
Til nå har den ledige kapasiteten stort sett blitt skapt av nybygg og restaurering av gamle. Utbudet har blitt større.
— Om etterspørselen også går ned, kan det bli ytterligere forverring, sier han.
Overrasket
Leder for senter for eiendomsøkonomi ved UiA, Anne Wenche Emblem, sier at prisfallet på 15 til 20 prosent er stort. Hun er også overrasket over at det er så mye ledig i Kristiansand.
— 80.000 kvadratmeter er veldig mye. Det er åpenbart at utbudet er mye større enn etterspørselen. Det er absolutt en indikasjon på ulikevekt i markedet. For dem som skal leie er det likevel fint at man kan få billigere lokaler, sier hun.
Emblem peker på at mange bedrifter også organiserer seg slik at man trenger mindre plass. Hun nevner banker som automatiserer og andre bedrifter som går fra cellekontorer til mindre plasskrevende åpne landskap.
— Dessuten har nok en del bedrifter sett at det er bygd mye i Sørlandsparken og andre steder utenfor byen, og har valgt å lokalisere seg utenfor Kvadraturen, sier Emblem.
Er ikke bekymret
Eiendomsinvestor Tore Nielsen mener ikke utleiemarkedet for næringseiendommer er helsvart.
– Vi har knapt noe ledige kontorlokaler i Christiansholm Eiendom eller Ivar Mjåland Eiendom, sier Tore Nielsen som er daglig leder i sistnevnte.
Han mener det til tross for mye ledige ikke er vanskelig å få leid ut moderne kontorlokaler til en fornuftig pris. Noe helt annet er det med eldre og utdaterte.
– I dagens marked tror jeg det nærmest er umulig å få leid ut eldre og utdaterte kontorbygg, sier Nielsen.
Eiendomsdirektør Per Ivar Moen i Skeie Eiendom sier det lenge har vært en god del ledige næringseiendommer i Kristiansand, men at en stor del av disse er ukurante.
– Kundene er mer kresne, men vi opplever fremdeles god interesse for moderne og arealeffektive lokaler. Kundene er i større grad også opptatt av at bygget har riktig beliggenhet, og ikke bare at lokalene i seg selv er attraktive, sier Moen.