Fædrelandsvennen har ved hjelp av Kartverketinnhentet eiendomsopplysninger fra city-delen av Kvadraturen, en liste som omfatter 1528 hjemmelshavere.
De fem største private investorene eier til sammen 60.000 kvadratmetere gulv.
(Se nederst i teksten for søkbar oversikt)
Jon Bjørgum (54) og kompanjongene i Christiansholm Eiendom AS har gjort det til sin oppgave å utvikle city-delen av Kvadraturen. Men de vil gjerne ha flere med på jobben.
Hovedkvarteret er i sjette etasje, midt i Markens. Der troner kongene av byens eiendomsmarked.
— Jeg synes vi er for få aktører i city. Det er en utfordring å videreutvikle Kvadraturen, det hadde vært fantastisk med flere slik at vi fikk muskler til å gjøre det litt raskere, sier den hardt arbeidende styreleder Bjørgum.
Christiansholm Eiendom sitter på 44.000 kvadratmeter av byens aller beste beliggenhet, og er med dette den klart største private eiendomsbesitter i city. I tillegg har to av aksjonærene 16.000 kvadratmeter i egne selskaper - totalt 60.000.
Deretter følger Skeie Eiendom og Daland Eiendom med rundt 30.000 hver.Kristiansand kommune eier totalt 56.000 kvadratmeter gulv. Her er Rådhuskvartalet, Gyldengården og Domkirken flaggskip i porteføljen.
Følg Fædrelandsvennen på Facebook!
Ville fornye byen
Etter å ha kjempet mot hverandre i flere budrunder, fant fire investorer i 2004 ut at de hadde felles mål: Et levende bysentrum.
Siviløkonom Bjørgum og Steinar Bruskeland, som fra 1998 hadde utviklet Sandens-kvartalet sammen, fant tonen med Ivar Mjåland og Kurt Mosvold. Deres første handel var kvartal 32, med rekken av restauranter langs Nedre Torv.
— Det ble etablert som et rent utviklingsselskap, vi skulle prøve å fornye byen. Vi mente dette måtte skje i city, derfor driver vi kun her, på godt og vondt, forteller Jon Bjørgum.
Ti år senere er situasjonen snarere blodrød enn rosenrød. I perioden 2010- 12 var selskapets samlede underskudd på over 60 millioner kroner. Eiendommenes bokførte verdi har passert én milliard kroner, gjelda er på 780 millioner.
Nye prosjekter har ropt på frisk kapital, og fra 2012 ble Ole Ragnar Olsen, tredjegenerasjonseier i Johan G. Olsen-konsernet, med i det gode selskap. I dag er eierskapet delt i fire like parter: Olsen, Mosvold, Mjåland og Bjørgum/Bruskeland.
Mens Bjørgum og en stab på tre jobber med utvikling for selskapet, er de andre passive eiere. Alle har egen virksomhet på siden, stort sett eiendom.
Profitt og kjærlighet
Kurt Mosvold forklarer sitt engasjement slik:— Vi aksjonærer i Christiansholm er veldig glade i Kristiansand by. Det er en kombinasjon av profitt og ønsket om å skape en best mulig by. Vi får se hva som skjer fremover, men min strategi er å være en av de toneangivende aktører i Kristiansands eiendomsmarked i uoverskuelig tid.
Kurt Mosvold
Vi aksjonærer i Christiansholm er veldig glade i Kristiansand by. Det er en kombinasjon av profitt og ønsket om å skape en best mulig by.
Han legger ikke skjul på at avkastningen i city foreløpig har glimret med sitt fravær.— Harald Sødal (KrF-politiker, red.anm.) sier vi tjener så veldig mye penger. Det vil jeg gjerne be om dokumentasjon på, ler Mosvold, som kan trøste seg med at hans egne investeringer på Fiskebrygga har betalt seg atskillig bedre. Han har i tillegg et par tusen kvadratmeter på to andre adresser, Kirkegata 8 og McDonald's-hjørnet, den siste sammen med fetter Roy Gundersen.
47-åringen erkjenner at Christiansholm betalte dyrt for enkelte eiendommer, men velger å være optimist.
— Kvadraturen vil alltid gå seg til. Det er sånn med eiendom på god beliggenhet: Sitter du med dem over tid går det greit, men på kort sikt har det ikke vært det.
Mjåland størst av alle
Flere eiendommer ble sikret da markedet var, etter manges syn, kunstig høyt. Sønnik-hjørnet, Postgården og andre sentrale Markens-eiendommer kostet rundt 100 millioner - hver.
Over alt skjer det samme: Eiendommen tømmes for leietakere en periode, for så å bli totalrenovert eller revet og gjenreist i ny drakt.
Sånt koster skjorta, og vel så det. Nybygget på Sønnik-hjørnet kostet alene 100 millioner.
— Du må ha på de lange brillene. Først blir det mange år med utgifter før man får igjen for investeringen, har eiendomsinvestor og eks-kleshandler Ivar Mjåland (61) tidligere uttalt til Fædrelandsvennen.
Når det kommer til enkeltpersoner, er Mjåland den klart største eiendomsbesitteren i city. I tillegg til fjerdeparten i Christiansholm, har han 14.000 kvadratmeter i egen portefølje — som totalt omfatter 55.000 kvadratmeter næringseiendom inn- og utenbys til en bokført verdi på drøye milliarden.Flere av de sentrale eiendommene langs Markens gikk i arv fra Ivar Mjåland senior, som åpnet sin første konfeksjonsbutikk i 1947 og deretter kjøpte seg opp langs byens fremste handlegate.
Brødrene Odd og Svein Mjåland, begge leger ved Sørlandet sykehus, sitter av samme grunn som passive gårdeiere på meget attraktiv beliggenhet nær gågata.
- De store er blitt større
Skeie Eiendom, det vil si riggmilliardær Bjarne Skeie (69) og hans familie, har blitt en betydelig huseier i city - om vi tar med Slottet, som i 1992 ble Kvadraturens første kjøpesenter. Porteføljen omfatter 30.000 kvadratmeter.
I 2011 kjøpte Skeie kontorkompleksene Handelens Hus og Dronningens Kvarter. Bygningsmassen er totalrenovert de senere år, med en utleiegrad på 95 prosent.
Tom Chr. Bredesen
— Tidligere var eiendom i Kvadraturen knyttet til drift av forretninger. I dag er det en mer profesjonalisert bransje, med flere langsiktige og solide eiere. De store eiendomsbesitterne er blitt større. De kjøper og akkumulerer eiendom, tenker kvartalsutvikling og bymessig utvikling, kommenterer Tom Chr. Bredesen, selskapets direktør.
Sammen med Jon Bjørgum sitter han i styret for Kvadraturen gårdeierforening, som blant annet har bidratt til opprusting av Markens gate. Han har følgende oppskrift til Kvadraturens vekst:
I dag er det en mer profesjonalisert bransje, med flere langsiktige og solide eiere. De store eiendomsbesitterne er blitt større.
— Vi trenger bare et sterkt næringsliv med gode vilkår og bra lønnsomhet, det er det som styrer eiendomsmarkedet. Politikerne må sørge for at det er mulig å drive byutvikling. Vi har fått en tilfredsstillende kvadraturplan, vel så viktig er det å åpne områder som Silokaia slik at vi får flere boliger til byen.Skeie Eiendom planlegger ingen nye oppkjøp i Kvadraturen foreløpig. De har gått inn som største eier på Lumber, og har også prosjekter på Lund og i Sørlandsparken.
Dør uten kontorister
Rundt ti prosent av Christiansholm Eiendoms gulvflater er ledige, og leietakerne står ikke i kø.
Det skyldes at politikerne har plassert Norges største handelssenter og stadig flere kontorbygg i Sørlandsparken, samt store kontorflater på Kjøita og Sør Arena.
— Du kan ha så mange frisører og kafeer du bare vil, men ikke ett sentrum i verden overlever uten kontorister, mener styreleder Jon Bjørgum.
Da er vi ved stridens kjerne. Aldri har Bjørgum og co. fått mer tyn enn da de fikk overtalt bystyret til en sjette etasje på toppen av nye Sønnik-hjørnet, eller M30.
«Knotten på toppen er for høy.» ble det sagt, og da bystyret vedtok Kvadraturplanen i vinter stoppet de på fem etasjer.Nå har nettopp Christiansholm Eiendom flyttet sitt hovedkvarter inn i knotten, og utsikten over både Markens og havna er på øverste hylle, ja over de fleste andre.
— I ettertid er vi kry av dette bygget. Byen trenger attraktive kontorer, med utsikt og mye lys. Det går tre år, så ser ingen på gavlveggen lenger, mener investoren.
Bjørgum tror de som sitter med gammel eiendomsmasse i Kvadraturen, og dem er det mange av, har noen tøffe år foran seg. Prisen for renovering er skyhøy med dagens krav til bygningsstandard.
— De kan få en tøff hverdag. Jeg tror ikke det har gått opp for mange at det koster å passe på gamle bygg.
Daland droppet hotell
Daland-familien kontrollerer 28.800 kvadratmeter sentralt beliggende næringseiendom, inkludert den kjente Dalandgården fra 1967. Avdød malermester Norman Daland kjøpte fargehandelen i Skippergata i 1950, og ble fra da en stadig større aktør innen handel, håndverk og eiendom.
— Min far kom til byen fra Spangereid i 1936 for å få jobb. Han skulle ta malerutdannelse og reise til Amerika, men så kom krigen, forteller Turid Daland Jensen, daglig leder i familieselskapet Daland Eiendom AS.
Både Citygården og Dalandgården, der det står lokaler ledige, er av eldre dato. Det har versert planer om hotell, men leietakeren trakk seg for et par år siden, da byen fikk langt flere rom enn gjester.— Vi har noen utviklingsplaner som svever i hodet, men ikke kommet til noen konklusjon. Foreløpig går driften sin vante gang, forklarer Turid Daland Jensen.
— Kan det være aktuelt å bygge om til boliger?
— Vi må se markedet an. Vi tenker mange tanker, og har ikke falt ned på noen.
Ber for NOV
— Det hadde vært kanonbra for byen om NOV flyttet til jernbanetomta, det ville vært en drøm. Å få byens største arbeidsplass til Kvadraturen - et kanonbra firma - tenk hva det skulle bety for butikker, restauranter, hoteller og folkeliv. Der har ordføreren en jobb å gjøre, mener Per Arne Kjøstvedt.
53-åringen har eierskap i 15 bygg i Sørlandsparken, Kasernen, kontor- og boligbygg på Tangen - flere steder i kompaniskap med Rune Iversen.
Per Arne Kjøstvedt
Men hjertet tilhører Kvadraturen, der han disponerer 7000-8000 kvadratmeter moderne lokaler, for eksempel Oddernes Raadhus øverst i Markens.
— Det var en periode i byen da næringseiendom ble solgt for dyrt. Det er ikke så mange kjøpere, dessuten koster det mye å få ordentlig standard. Det nytter ikke lenger å leie ut nedslitte lokaler for en billig penge, folk vil ha ordentlige kontorer, opplyser Kjøstvedt.
Det var en periode i byen da næringseiendom ble solgt for dyrt.
Én av få eiendommer som er til salgs i city er Idungården, Markens gate 9. Men ifølge investoren er prisen for stiv.
300 mill. i kvartal 32?
Christiansholm Eiendom skal ha strategisamling i juni. Per i dag har de ikke muskler til nye innkjøp.
— Vi er ikke på kjøperen, men må foredle lokalene vi har og få omsatt dem til gode arealer, opplyser Jon Bjørgum.
Neste store løft er kvartal 32. Staben er i gang med sitt fjerde forprosjekt, og håper å lande noe i løpet av høsten. Leietakere må på plass.
I så fall kan bygningsmassen bli doblet fra 14.000 til 28.000 kvadratmeter. Kvartalets indre skal utvikles fra kjeller til femte etasje, til rundt 300 millioner kroner.I løpet av noen måneder bør også en gruppe starte prosjektering av parkeringshus under Torvet. Det haster mer enn noen gang, ifølge Christiansholm-sjefen, som stiller kapital og hjerne til disposisjon.
— Behovet for handelsparkering i Kvadraturen har bare forsterket seg ytterligere etter at Sørlandssenteret ble utvidet, mener styrelederen for byens største eiendomskonsern.
- Mange arvede eiendommer
Per i dag er det kun fire næringslokaler til salgs i Kristiansand city, et par av dem mindre kontorseksjoner i samme bygg.
— Det har aldri vært mye til salgs i sentrum. Eierskapet preges av enormt mange enkelteiere, og mange arvede eiendommer. En del synes det er greit å ha den kontantstrømmen utleie gir, samtidig utløser et salg ofte mye skatt. Får du inn profesjonelle aktører tas det gjerne større grep, vi får mer byutvikling. Jeg tar av meg hatten for det Christiansholm og Skeie Eiendom har gjort for å skape oppgradering av sentrum, deres knowhow og kapitalbase har gitt utvikling, sier næringsmegler Gunnar S. Sædberg, som mener det er feil å kritisere eiendomsinvestorer for å tenke økonomi i prosjektene sine.
— Det er helt nødvendig for å skape noe. Er det ikke økonomi, er det heller ingen som gjør det, sier han.
Gunnar S. Sædberg
Leieprisene ligger i dag stort sett mellom 800 og 2000 kroner, og opptil 6000-7000 på beste tomter i Markens. Prisfallet har vært på 20-30 prosent de siste sju-åtte årene, noe Sædberg mener startet med byggingen av kontor- og butikkomplekset Sandens i kvartal 38. — Betyr det at eiendommene er mindre verdt i dag?
— Verdien er avhengig av leieinntektene på bygget. Samtidig har rentene gått ned, en investor får finansiert sitt bygg gunstigere enn tidligere. Et generelt fall er det ikke tvil om, men fallet er et større i leiepriser enn i eiendomsverdi, mener næringsmegleren.
Eiendomssalg i byen skjer som regel ved transaksjon av aksjer i selskaper, og blir dermed ikke tinglyst og offentliggjort på vanlig måte.
Se hvem som eier hva
I tabellen under kan du søke opp eiere, spesifikke bruksnummer eller se på hele kvartaler. Lenkene i toppen viser noen mulige søk.
Eierskapet preges av enormt mange enkelteiere, og mange arvede eiendommer.