Legalitetsprinsippet innebærer at ingen kan straffes eller pålegges inngrep uten hjemmel i lov. Dette prinsippet har som formål å sikre borgernes rettssikkerhet og forutsigbarhet i forhold til hvilke regler som gjelder. Dersom kommunen håndhever retningslinjer som ikke er hjemlet i lov, bryter de grunnloven.

Avdelingsleder i tilsyn og ulovlighetsoppfølging hos plan og bygg i Kristiansand, Svend-Åge Strisland, uttaler i Fvn 21. april at de er sikre på at de har hjemmel i lov og plan for å håndheve slik de gjør, til tross for at dette er et stort og noe uoversiktlig fagområde rent juridisk.

I Direktoratet for byggkvalitets (DiBK) veiledning for tilsyn med etablering av hybler, står det at plan- og bygningsloven ikke regulerer utleie av bolig og del av bolig. Det sentrale er at arealet som brukes og leies ut er godkjent som boligareal. Kommunen har dermed ikke anledning til å kreve særskilt tillatelse når det ikke gjøres bygningsmessige endringer eller det i realiteten oppstår en annen bruk enn boligformål.

Norge har en plan- og bygningslov som sikrer gode og trygge boliger, godkjente i henhold til vedtatte forskrifter. Regelverket sørger for brannsikre boliger med gode rømningsveier. Kompetente fagfolk er involvert i byggeprosessen, og kommunen er ansvarlig for å utstede nødvendige tillatelser. Dette gir et forutsigbart system som sikrer at bygninger er i tråd med tekniske krav, kommunens arealplan og områdets reguleringsplan.

I tillegg til den juridiske delen av denne problemstillingen, er også byggtekniske krav av stor viktighet når man skal forstå kompleksiteten. Dersom en tiltakshaver planlegger et byggeprosjekt, kan hen undersøke hvilke krav som gjelder for tiltaket, om det er nødvendig å engasjere et ansvarlig foretak, eller om man kan søke om tillatelse selv. Hvis prosjektet overholder alle aktuelle lover og forskrifter, er kommunen pålagt å gi tillatelse til å sette i gang tiltaket. Det finnes også en rekke mindre tiltak som ikke er søknadspliktige.

En tomannsbolig med seks godkjente soverom kan fungere som et eksempel på hvordan byggteknisk forståelse er svært viktig i denne saken. Ved oppføring av huset ble plan- og bygningsloven fulgt, og kommunen godkjente tegninger og gjennomføringsplaner. Før boligen ble tatt i bruk fikk tiltakshaver ferdigattest, noe som bekrefter at bygget er trygt og sikkert i henhold til lover og forskrifter.

For å vurdere brannsikkerhet i bygg har Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) definert risikoklasser som blant annet angir krav til brannsikring. I eksemplet med en tomannsbolig med seks godkjente soverom, vil både en familie og studenter som deler boligen i et kollektiv tilfredsstille vilkårene for risikoklasse 4. Dette innebærer at det ikke er lovpålagte strengere brannsikringstiltak når studenter deler boligen sammenlignet med en familie. De avgjørende kriteriene i denne vurderingen er om byggverket er beregnet for overnatting og om personer i byggverket kjenner rømningsforholdene, herunder rømningsveier, og kan bringe seg selv i sikkerhet. Begge er tilfellet for familien og studenter.

Det finnes ingen legaldefinisjon av hybel. Kommuneplanen inneholder heller ingen informasjon eller presiseringer om når bestemmelsen i § 8, som kommunen refererer til, kommer til anvendelse og hva som ligger i begrepet å dele opp boenheter til hybler.

Å dele opp et godkjent bo-areal og på denne måten etablere flere soverom i en boenhet er ikke et søknadspliktig tiltak. (Ref: SAK10 § 4-1 bokstav e nr.1) Tiltaket tilfredsstiller ikke SAK 10s krav til en selvstendig boenhet, som er søknadspliktig. Det har heller ingen betydning for risikoklassen til boligen. Følgelig må man konkludere med at kommunen heller ikke her har hjemmel til å kreve opphør av bruk.

Kommunen hjemler sin praksis i kommuneplanen § 8, som igjen er hjemlet i plan- og bygningsloven. Men som nevnt over, gjør DiBK det klart at plan- og bygningsloven ikke regulerer utleieforhold. Dermed er bestemmelsen om utleie av antall soverom uhjemlet og kommunens praksis i strid med grunnloven.