Selger, som ofte vil være en profesjonell byggherre eller entreprenør, vil gjerne være interessert i å ha litt slingringsmonn med hensyn til overtakelsestidspunkt. Særlig i større boligprosjekter kan det være vanskelig å forutsi en nøyaktig ferdigstillelsesdato. Derfor opereres det i en del avtaler med cirka-angivelser for overtakelse.

Tidspunkt for overtakelse

Kjøper bør imidlertid ikke akseptere for vide formuleringer når det gjelder overtakelsestidspunkt. En av grunnene til det er at kjøper kan kreve dagmulkt dersom boligen er forsinket i forhold til avtalt overtakelse.

Gard Erik Garlie er advokat og partner hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no. Foto: Liv-Unni Tveitane

Det er imidlertid i praksis ofte forskjell på opprinnelig avtalt overtakelsestidspunkt og faktisk overtakelsestidspunkt. Underveis i byggeprosjektet har kjøper gjerne bestilt tilleggs-/endringsarbeider eller det kan ha oppstått forsinkelse som følge av manglende medvirkning fra kjøper eller andre forhold utenfor selgers kontroll. I slike tilfeller kan selger ha krav på tilleggsfrist og i så fall må det aktuelle antallet ekstra dager legges til det opprinnelig avtalte overtakelsestidspunkt.

Først der selger er forsinket i forhold til avtalt overtakelsestidspunkt med tillegg av eventuell tilleggsfrist vil det være tale om en forsinkelse som gir krav på dagmulkt.

Dagmulkt

Dersom partene ikke har avtalt en høyere dagmulkt skal den være en promille av samlet kontraktsvederlag, likevel slik at hvis avtalen omfatter overføring av eiendomsrett til tomt så skal den laveste sats være 0,75 promille. Dessuten er det en absolutt minstesats på en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden, noe som kan få betydning for mindre delentrepriser.

Når dagmulkten regnes ut ifra samlet kontraktsvederlag, så betyr det at grunnlaget for beregningen vil være opprinnelig avtalt kontraktssum pluss eventuelt tilleggsvederlag for tilleggsarbeider og endringer.

Dagmulkten skal regnes alle dager (både arbeidsdager og kalenderdager) så lenge forsinkelsen varer, men i maks 100 dager.

Dagmulkten er en normaltapserstatning som kan kreves uavhengig av økonomisk tap.

Loven setter ikke frist for å kreve dagmulkt, men det er vanlig at kravet fremsettes i forbindelse med sluttoppgjøret.

Bestemmelsene om dagmulkt kan ikke fravikes til skade for kjøper, men partene kan bli enige om et senere overtakelsestidspunkt enn opprinnelig avtalt.