Salg av bruktboliger reguleres av avhendingsloven. Det var denne loven som 1. januar 2022 ble markant endret. Den viktigste endringen var at særlig det mye brukte «som det er»-forbeholdet ikke lenger er tillatt. I praksis er dermed mye av ansvaret flyttet over fra kjøper til selger, som må dokumentere boligens tilstand i større detalj enn tidligere.
Strenge krav til godkjent tilstandsrapport
I tillegg til bestemmelsen om at en bolig ikke kan selges «som den er», er det nå en egen forskrift som stiller detaljerte krav til hva en tilstandsrapport skal inneholde for å bli godkjent.
Tilstandsrapporten skal uføres av en uavhengig byggesakskyndig, og må ikke være eldre enn ett år ved salg. En annen vesentlig endring er at tilstandsrapporten skal være mye grundigere enn før for å oppdage eventuelle problemer knyttet til blant annet skadedyr, skjulte feil i treverk, fuktskader, feil på elektrisk anlegg og manglende dokumentasjon på utført vedlikeholdsarbeid i hjemmet.
Virker konfliktdempende
Skjerpede krav til tilstandsrapporter har i sin tur medført at det avdekkes flere feil og utbedringsbehov. Det gjelder særlig i kjøkken og våtrom. Selv om dette kan medføre brysomme og ofte kostbare utbedringer for selger, bidrar allikevel de nye, strengere tilstandsrapportene til bedre informasjon før bolighandelen gjennomføres.
Dermed kan mange konflikter unngås, siden eventuelle mangler enten er utbedret av selger før salg, eller påpekt i rapporten som viktig informasjon til kjøper.
Ny statistikk viser at så mange som åtte av ti takstingeniører opplever at den nye tilstandsrapporten bidrar til en tryggere bolighandel.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Det faktum at selgers opplysningsplikt har blitt skjerpet, betyr imidlertid ikke at kjøper er fritatt for ansvar i en boligtransaksjon. Kjøper har nå en større undersøkelsesplikt, og vil ikke ha noen klagerett dersom forhold som er omtalt i tilstandsrapporten ikke er lest og forstått.
Nytt hjem på gamle trakter
Tilstandsrapporten er dermed viktigere enn tidligere, da det gjerne var på visning kjøperen måtte merke seg eventuelle feil med boligen.
Bransjen er fornøyd
Boligtransaksjoner har i årevis vært et konfliktpreget område, med mange og bitre sivile rettssaker som resultat. Men mye tyder på at den nye loven har virket konfliktdempende. Det var i alle fall konklusjonen fra et samstemt panel av bransjeaktører under Arendalsuka i august i år.
De bor i låven, sover i fjøset, dusjer i siloen og lager mat i møkkakjelleren. Slik forvandlet de småbruket.
Både representanter fra Huseierne, Norsk takst, og forsikrings- og eiendomsbransjen slo fast at strengere krav til tilstandsrapport og dermed bedre informasjon fra selgere, har gjort bolighandelen tryggere og mindre konfliktfylt.
Mange fordeler
Summa summarum kan vi slå fast at den nye loven har vært en suksess. For selgere kan det fremstå som et minus at de har fått en større ansvarsbyrde, men samtidig ønsker ingen at det skal oppstå konflikter i ettertid av et salg.
Det er også viktig å huske på at ikke alt ansvar er lagt over på selger. Kjøper har også undersøkelsesplikt, og det kan, særlig i eldre hus, oppdages feil og mangler som verken selger eller takstingeniør kunne ha kjennskap til på salgstidspunkt.