Det kan være flere årsaker til at en sameier ønsker å seksjonere boligen han eier en del av. En seksjon vil normalt være enklere å selge og låne opp på. Ved seksjonering opprettes et eget seksjonsnummer som kan overdras og pantsettes. En seksjonering vil også innebære at eierseksjonsloven kommer til anvendelse med regler for fordeling av rettigheter og ansvar for den enkelte sameier. Krav om seksjonering er mest praktisk der sameierne ikke er i slektskap med hverandre.
Tidligere måtte det flertallsvedtak til for å seksjonere. Det betød blant annet at i sameier med to sameiere ville det ikke være mulig å seksjonere dersom den ene ikke ønsket det. Dagens regel gir den enkelte sameier en ensidig rett til å kreve seksjonering.
Vilkår og dokumentasjon
Normalt er det et vilkår for å få seksjonert at hver seksjon er en lovlig etablert bruksenhet etter plan- og bygningsloven og at bruksenhetens hoveddel har kjøkken, bad og wc, jf. eierseksjonsloven §7. Dette kravet gjelder ikke som vilkår for å få seksjonert en sameiebolig. Boliger som eies i sameie er ofte eldre boliger hvor slike krav ikke er oppfylt eller det kan være vanskelig å dokumentere at bruksenheten er lovlig etablert. Selv om kravene i eierseksjonsloven § 7 ikke må være oppfylt ved seksjonering er det forutsatt at kravene må oppfylles på et senere tidspunkt. Så lenge eier selv bor i bruksenheten etter seksjonering kan han velge å utsette kostnaden med å oppgradere boligen, men dersom bruksenheten overdras må ny eier oppfylle oppgraderingskravene innen ett år.
Det kan være sameiere som av ulike årsaker ikke ønsker en seksjonering. Dersom seksjonering vil påføre en sameier urimelige kostnader eller dersom sameieren har andre tungtveiende grunner til å motsette seg krav om seksjonering kan ikke seksjonering skje.
Så lenge eier selv bor i bruksenheten etter seksjonering kan han velge å utsette kostnaden med å oppgradere boligen, men dersom bruksenheten overdras må ny eier oppfylle oppgraderingskravene innen ett år.
Ofte vil en oppgradering til en lovlig bruksenhet med kjøkken, bad og wc i hoveddel gi en verdiøkning. Det kan likevel tenkes tilfeller der oppgraderingskostnadene vil overstige verdiøkningen og dermed innebære en urimelig kostnad for sameieren.
Varslingsfrist
Den sameieren som ønsker seksjonering må varsle de øvrige sameiere med en frist på minst fire uker til å komme med innsigelser.
Når fristen er utløpt kan sameieren fremme krav om seksjonering for tingretten. Tingretten må da ta stilling til kravet, hvilket i praksis innebærer at tingretten må avgjøre om det skal oppnevnes en medhjelper som skal søke kommunen om tillatelse til seksjonering.
Mangler og skader på bolig som oppstår før overtakelse
Dersom det er mulig å seksjonere er utgangspunktet at retten skal ta seksjoneringskravet til følge, såfremt det ikke kommer innvendinger eller bare klart grunnløse innvendinger fra andre sameiere. Kommer det innvendinger, må retten avgjøre om disse er klart grunnløse eller ikke, og vurderingstemaet vil være om den protesterende sameier påføres urimelige kostnader eller om han har andre tungtveiende grunner for sin innvending. Dette må eventuelt avgjøres ved dom.
Dersom seksjonering besluttes blir det opp til oppnevnt medhjelper å gjennomføre seksjoneringen, fastsette eierbrøk i samsvar med tinglyste eierandeler, avgrense bruksenhetene i samsvar med etablert bruksdeling, eventuelt etablere tilleggsdeler, ordne med panteretter og så videre.
Seksjonering vil ikke være en løsning der sameierne ikke klarer å samarbeide eller sameieforholdet har gått «surt». Etter seksjonering fortsetter sameieforholdet, men da innenfor eierseksjonslovens rammer. Dersom en sameier ønsker ut av sameiet er det mulig å kreve sameiet oppløst.
Reglene om seksjonering av sameieboliger gjelder ikke for fritidsboliger.