Ved kjøp av bolig går risikoen for boligen over på kjøper ved overtakelse. Ved overtakelsen overtar kjøper som utgangspunkt også risikoen for skjulte mangler ved boligen. Det er imidlertid ikke en uvanlig situasjon at mangler oppdages eller skader oppstår etter at bud er akseptert (avtaleinngåelse), men før overtakelse av boligen har skjedd. Hvem har da ansvaret? Det kan tenkes ulike typetilfeller og vi skal se litt nærmere på noen av dem.
For noen år tilbake kom Høyesterett med en prinsipiell avklaring hvor det ble lagt til grunn at selger har ansvar for skjulte feil og svakheter ved en bolig som gir seg utslag i nye skader før overtakelsen. Likeledes vil selger være ansvarlig for helt nye skader eller mangler som oppstår før overtakelse og som ikke har sammenheng med skjulte skader eller mangler.
På den annen side har kjøper risikoen for skjulte skader/mangler som oppdages før overtakelse, men som forelå allerede før kjøpsavtale ble inngått. Kjøper kan i så fall kun gjøre forholdet gjeldende som en mangel dersom selger har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om forholdet eller eiendommen fremstår i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente.
Oppsummert innebærer dette at selger har ansvaret for nye skader som oppstår etter avtaleinngåelse, mens kjøper har ansvaret for skjulte skader som var til stede ved avtaleinngåelse, men som ikke oppdages før senere.
Tvilsomme grensetilfeller
Høyesteretts skille mellom nye skader og avdekking av eksisterende skader virker for så vidt greit, men i praksis viser det seg at det gjerne oppstår en del tvilsomme grensetilfeller.
I noen tilfeller kan det være avtalt overtakelse langt frem i tid. I slike tilfeller vil det kunne være en viss slitasje på boligen mellom avtaleinngåelse og overtakelse. Helt normal slitasje innebærer ingen mangel og vil derfor være kjøpers risiko. Det er bare ved slitasje utover det normale at selger kan bli ansvarlig.
Tredjepart
En særlig situasjon har man dersom tredjemann ødelegger noe i boligen i forkant av overtakelse, eksempelvis et vaskebyrå som ødelegger parketten. Dersom vaskebyrået er innleid av selger vil selger - overfor boligkjøper - være ansvarlig for skadene som vaskebyrået forårsaker. Selger må derfor fikse skadene før boligen overleveres til kjøper og eventuelt kreve erstatning fra vaskebyrået i regress.
Det kan også oppstå andre tilfeldige skader i perioden mellom avtaleinngåelse og overtakelse, for eksempel kan boligen bli brannskadet. Selger vil normalt ha forsikret eiendommen og ofte er også dette et krav i kjøpekontrakten. I så fall har kjøperen krav på forsikringssummen etter avhendingsloven, forutsatt at kjøperen har gjort opp kjøpesummen. Det følger dessuten av forsikringsavtaleloven at forsikringen ved eierskifte gjelder til fordel også for kjøper, med mindre kjøpers egen forsikring dekker skadetilfellet.