Hvis vedlikeholdet ikke følges opp og det fører til skade på en seksjon kan sameiet bli erstatningsansvarlig overfor den enkelte sameier.

I eierseksjonssameier har hver sameier vedlikeholdsansvar for sin seksjon. For alle fellesarealer, innbefattet selve bygningskroppen, fasader og utvendig takkonstruksjon, samt alle felles installasjoner, påligger vedlikeholdsplikten sameiet. Med felles installasjoner menes også rør, ledninger og kanaler som går gjennom seksjonene. Vedlikeholdsplikten omfatter reparasjoner og utskiftninger ved behov.

Forebygge skader

Vedlikeholdet av fellesarealer og bygningskropp er også av betydning for å forebygge skader på de enkelte seksjonene. Det er styret som har hovedansvaret for at eiendommen holdes forsvarlig vedlike, blant annet ved å inngå løpende drifts- og vedlikeholdsavtaler og hyre inn fagfolk til reparasjoner og utskiftninger. Kostnadene dekkes som felleskostnader i sameiet, eventuelt ved avsetninger fra vedlikeholdsfond.

Dersom sameiet ikke sørger for vedlikehold og det medfører fare for at sameiets eiendom skades eller ødelegges, for eksempel ved taklekkasjer eller forstoppelse i avløpssystemet, kan den enkelte sameier ta saken i egne hender og utføre vedlikeholdstiltak selv.

Varslingsplikt

De andre sameierne skal imidlertid varsles med en rimelig frist. Det kan gjøres unntak fra varslingsplikten dersom det foreligger særlige grunner for å unnlate varsel, for eksempel ved prekære lekkasjer som kan føre til store skader. Sameieren har krav på å få dekket nødvendige kostnader til slike tiltak av sameiet over felleskostnadene.

Gard Erik Garlie er advokat og partner hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no. Foto: Liv-Unni Tveitane

Mangelfullt vedlikehold av fellesarealer og bygningskropp kan også føre til skade på de enkelte seksjoner. Tap og kostnader som en sameier påføres ved slike skader kan kreves erstattet av sameiet.

Erstatningsansvar

Erstatningsansvaret er et såkalt kontrollansvar der sameiet bare er fri for ansvar dersom det kan godtgjøres at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring utenfor sameiets kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at sameiet skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

Det er i utgangspunktet bare det direkte tapet som kan kreves dekket, typisk utbedringskostnader.

Dersom skaden skyldes uaktsomhet, for eksempel at styret har unnlatt å følge opp kjente og alvorlige vedlikeholdsmangler, kan imidlertid sameieren også kreve erstatning for såkalt indirekte tap. Dette er blant annet tapte leieinntekter og tapt omsetning. Det siste kan være aktuelt der en butikk eller restaurant i en næringsseksjon må stenges som følge av skade.

Et erstatningskrav må eventuelt rettes mot styret og kravet vil være en felleskostnad for sameiet. Siden kostnadene er en felleskostnad vil også den sameier som er påført skaden som hovedregel måtte være med å dekke sin del av kostnaden.