Nye bestemmelser i forbindelse med kjøp og salg av bolig trer i kraft 1. januar 2022. Nye bestemmelser i forbindelse med kjøp og salg av bolig trer i kraft 1. januar 2022. Foto: Shutterstock

Viktig å vite om lovendring

For å redusere konflikter og tydeliggjøre ansvaret til kjøpere og selgere av fast eiendom, trer nye bestemmelser i avhendingsloven og forskrifter til avhendingsloven i kraft fra 1. januar 2022.

Hanne Geelmuyden er fast spaltist i Abito. Hun jobber til daglig som eiendomsmegler og fagsjef i Sørmegleren AS.

Som eiendomsmeglere er vi nødt til å være raskt ute med å sette oss inn i gjeldende, relevant lovverk. Kort oppsummert er den største endringen i ny lov at man ikke lenger kan selge eiendommen «som den er». De fleste boligsalg inkluderer en tilstandsrapport som angir eiendommens tilstand og er utført av en kvalifisert takstmann, denne rapporten skal etter forskriftsendringene fornyes. Vær imidlertid obs på at dette ikke gjelder nyoppførte boliger, her anvendes bustadoppføringslova.

Eksperten svarer

For å forstå bakgrunnen for lovendringene, tok jeg en prat med «eiendomsorakel» Hanne Nordskog-Inger, eiendomsmegler og fagsjef i Eiendom Norge. Hun satt i lovutvalget for lov om eiendomsmegling og var også involvert i de nye endringene.

Var det behov for lovendringer? Er ikke eiendomstransaksjoner trygge her i landet?

– Jo, det er trygt å selge og kjøpe bolig i Norge. Men vi må likevel søke etter enda bedre og tryggere rammebetingelser for kjøper og selger. Det vil alltid være en risiko for at en bolig har mangler selv om selger har vært ærlig og takstmannen har vært flink. Mange av manglene er skjulte og dukker opp etter hvert, eller for eksempel når kjøper pusser opp. Spørsmålet er hvordan vi løser dette på best mulig måte.

Slutt på salg «som det er», hva innebærer det?

– Det innebærer at selger er ansvarlig for alt som ikke er i «kontraktsmessig stand». Egentlig et vanskelig budskap. Tidligere har vi kunnet forklare selgers ansvar med alt som er «vesentlig dårligere», eller alt som bevisst er holdt tilbake. Og her har vi kunnet anslå «vesentlig» med 3–5% av kjøpesummen. Nå blir selger ansvarlig for «kontraktsmessig stand», og hvordan forklarer vi «kontraktsmessig stand» på et hus fra 1975 som har fått et par oppgraderinger utført av selger selv?

Når vil kjøper eksakt kunne påberope seg en mangel?

Selger kan ikke ta generelle forbehold om tilstand, men selger vil fremdeles kunne ta eksplisitte forbehold, som for eksempel at badet er i dårlig stand og må påregnes utbedret innen kort tid.

Hanne Nordskog-Inger (t.v.), eiendomsmegler og fagsjef i Eiendom Norge, i samtale med Hanne Geelmuyden, fagsjef i Sørmegleren. Foto: Privat

Noen mener endringene gjør at det blir mer likt ansvar mellom selger og kjøper, mens andre mener kjøper sine rettigheter styrkes. Hva tenker du?

– Jeg mener ansvaret blir liggende mer på selger etter endringene. Og det er et ansvar som ikke er gått opp i rettspraksis. Dette vil nok medføre at en del selgere og kjøpere må gå rettens vei for å finne skjæringspunktet for ansvar i hvert enkelt tilfelle. Jeg kan ikke helt se at det blir en likhet her, da kjøper faktisk ikke blir ansvarlig for noe.

Hvilken rolle vil takstmennene ha med ny lov?

– Takstmennene, eller bygningssakkyndig som det nå skal hete, får en rolle etter lov og forskrift, og det har de ikke hatt før. De må påse at deres rapporter ikke avviker fra forskriften, for da anses informasjonen gitt i rapporten for «ikke gitt».

Jeg kan ikke helt se at det blir en likhet her, da kjøper faktisk ikke blir ansvarlig for noe.

Hvilke krav stilles til takstmennene?

– Det stilles ingen krav til takstmennene ut over at rapportene deres må ha et gitt innhold for å være gyldige. Dessverre hoppet lovgiver bukk over kompetansekrav og autorisasjonsordning. Men jeg må påpeke at det er mange dyktige takstmenn der ute, altså. Innholdskravet i forskriften synes jeg er tilfredsstillende.

Innebærer dette at nye tilstandsrapporter, etter ny lov, må forelegges først fra nyttår?

– I praksis bør det foreligge nye rapporter ganske snart på mange objekter. Ser vi på gjennomsnitts omsetningstid for eksempel i Agder, var den i 2019 på hele 126 dager. Så hvis selger aksepterer et bud 02.02.22, var salgsstart allerede 29.08. Det er ikke skrevet noe om overgangsordning. Det betyr at vi så fort som mulig må innrette informasjonen etter dette, og påse at kundene ikke kommer i ansvar fordi de har feil tilstandsrapport i salgsoppgaven.

En av eiendomsmeglerens viktigste oppgaver er å være rådgiver for selger og kjøper, og dette oppfattes av mange som enda viktigere etter ny lov. Hva tenker du om det?

– Så absolutt, vi må virkelig sette selgere i stand til å forstå hva denne ansvarsendringen innebærer. Herunder forklare hvordan de skal forstå informasjonen i salgsoppgaven/egenerklæringsskjemaet, hjelpe dem til å velge riktig takstmann og rapportform samt anbefale dem å tegne fornuftige forsikringer. Lovgivers intensjon er ganske tydelig, å gi alle parter en trygg og god eiendomshandel.