— Nok et utslag av hvordan skatteregler påvirker folks boformer. Etter at det kom nye regler om annekser på 1990-tallet, begynte garasjeleilighetene å dukke opp. De gir normalt skattefrie leieinntekter, så lenge leieboeren ikke setter sin egen bil i garasjen. For da gjelder andre regler! sier Theis Theisen og småsmiler.
Han er professor ved Handelshøyskolen ved UiA, nærmere bestemt ved Senter for eiendomsøkonomi. Der har han nylig veiledet student Simen Gården Aanjesen i arbeidet med en mastergradsoppgave om garasjeleiligheter.— Jeg har funnet at det å bygge en garasjeleilighet, gir merverdi utover byggekostnaden. Det er også forskjell mellom byene; Kristiansand, Grimstad og Arendal har flere forekomster av garasjeleiligheter enn Drammen, Sandefjord og Tønsberg. I Trondheim forekommer det visst ikke i det hele tatt, og i Oslo er det et sjeldent fenomen, forteller Aanjesen.
— I andre land tviler jeg på at det forekommer i det hele tatt, smetter professor Theisen inn.
- Har det noe å gjøre med tradisjonelt litt romslige tomter på Sørlandet?
- En form for fortetting
— Det er nok riktig. Dermed blir det en form for fortetting i ikke veldig tettbygde strøk, og det er fullt mulig å stille spørsmålet om det er ønskelig. Ofte bor unge mennesker i garasjeleiligheter, og de trenger transport. Går det buss, eller må de ha egen bil? antyder Theisen.
Han trekker parallellen til sokkelleilighetene, som begynte å dukke opp på 1970-tallet.
— Fordi byggherre kunne få momskompensasjon dersom det ble oppført to boenheter; altså et annet tilfelle av boform tilpasset skatteregler.
Både professor og student har ellers observert at det kan være dyrt å bygge en garasjeleilighet.
— Med skråtak, mange krinkelkroker og bad blir det raskt høye kostnader. Dessuten er det strenge regler for byggemelding og godkjenning. Vi mistenker at en del utleiere av garasjeleiligheter ikke har det formelle helt på stell, antyder de to.
- Ingen hokuspokus
Ute i idylliske Vragesløyfen på Flekkerøys sørside satte byggmester Knut Ove Kristiansen selv opp en garasje med leilighet over for noen år siden. En periode bodde han også der mens han renoverte eiendommens hovedhus, som han etter hvert flyttet inn. Senere er eiendommen solgt, men Kristiansen snakker gjerne om prosjektet (med nåværende eiers tillatelse).
— Brannsikkerheten må selvsagt ivaretas, men bygningsteknisk er det ikke noe hokuspokus. Og jeg mener det er en god investering. For 10- 15 år siden ble det bygd mange garasjeleiligheter på Flekkerøy, men nå virker det som om kommunen ikke vil ha dem lenger, sier byggmesteren.
Det siste bekrefter byggesaksbehandler Torleiv Lindtveit i kommunens tekniske sektor langt på vei.
— Kommuneplanen har størrelses- og høydebestemmelser for frittliggende garasjer som i praksis gir restriksjoner. Den bakenforliggende hensikten er at garasjen skal være underordnet boligen, ikke fremstå som et stort fremmedlegeme på eiendommen.
Megler: - Godkjent?
Inger Sædberg Birkenes fra Meglerhuset Sædberg er blant Kristiansands mest rutinerte eiendomsmeglere. Hun har sett en rekke tilfeller av garasjeleiligheter.
— Mange bygger uten å søke godkjenning. Da må vi opplyse om det i prospektet om boligens skal selges. Og så er det viktig å være klar over at dersom garasjen ikke henger fysisk sammen med hovedhuset, betraktes den som en egenboenhet, og da er ikke leieinntekten skattefri. I alle tilfeller lønner det seg å få leiligheten godkjent, og skal man først bygge garasje, trenger ikke ekstrakostnaden bli urimelig høy, sier Birkenes.
Hus med garasje vs. garasje med hus
Igland Industrier i Grimstad forbindes gjerne med garasjer. Men daglig leder Dag Erik Heier er bare måtelig interessert i leiligheter oppå.
— Vi leverer primært råbygg med bodløsninger. Skal det være en boenhet, er kravene helt andre. Da snakker vi om et hus med garasje under, og dette krever mer fagkunnskap å sette opp. Dersom man ønsker en slik løsning må man være bevisst reguleringsplanens krav. I tillegg er det viktig at etterisolering gjøres riktig, med god lufting, sier Heier.
Koppen Industrier AS i Volda leverer «precut» byggesett til garasjeleiligheter.— Men ikke ofte. Vi selger tre til fem stykker i løpet av et år. Det er mange forespørsler, men når folk får vite hva det koster, lar de være å gå i gang. Det er jo som et lite hus, med brannkrav og alt, forteller Kjetil Kolbjørnsen hos Koppen.