BYKLE: Det har de siste årene vært en lang rekke juridiske tvister mellom hytte-eierne og grunneieren. Bakteppet har vært grunneierens ønske om en ytterligere fortetning av området. Dette ønsket er avvist av domstolene. I kjølvannet av disse avgjørelsene ble det utarbeidet en bebyggelsesplan for området, som setter begrensninger i hvor store hyttene kan være. Den maksimale størrelse er 145 kvadratmeter. Alle hyttene står på festetomter.

Tok ut stevning

Etter at Sætersdalen AS, fremmet krav om at alle utvidelser av hyttene skulle godkjennes av grunneieren, tok hytte-eierne ut stevning mot selskapet. Hytte-eierne har vunnet frem med sine synspunkter. Grunneieren har ifølge Kristianand tingrett ingen hjemmel eller noe legitimt, juridisk krav om å godkjenne utvidelsene. I Kristiansand tingrett hevdet prosessfullmektigen for hytte-eierne, advokat Frode Innjord, at kravet fra grunneieren helt åpenbart hadde sammenheng med tidligere avgjørelse om å nekte ytterligere utbygging og fortetning. «Sett i lys av denne avgjørelsen, har bortfester ingen reell interesse i å hindre utvidelser, men vil utelukkende bruke denne saken som et pressmiddel», ble det antydet i retten.

Grunneieren la i retten vekt på at festekontrakten inneholder bestemmelser om at typetegninger og krav til etasjer, form og plassering skal godkjennes, og at det gir juridisk hjemmel til kreve godkjenning av utvidelser, blant annet. Bortfesteren, Sætersdalen AS, understreket i retten at grunneren ikke motsetter seg at hyttene kan endres og utvides, men hevder at utvidelse av grunnarealet krever samtykke.

Kristiansand tingrett og tingrettsdommer Marit Thorvaldsen, har avvist argumentasjonen fra grunneieren, og viser til at det ikke i festekontraktene er lagt føringer og begrensninger for størrelsen på hyttene. Denne begrensningen ligger utelukkende i bebyggelselsplanen, som hytte-eierene fikk utarbeidet og godkjent av de lokale myndighetene.

Bevisbyrden hos bortfester

« Retten kan ikke se at det er grunnlag for å tolke festekontrakten § 13 annet ledd slik at denne sett i sammenheng med §3 kan lede til det resultat AS Sætersdalen hevder, at disse to bestemmelsene samlet sett med sine krav til etasje, form og type innebærer at bortfester har betinget seg en fortløpende kontroll med det som kan bygges.

Dersom bortfester hadde ment at festekontrakten skulle forstås slik at senere grunnarealutvidelser nødvendiggjorde samtykke fra bortfester, var det opp til bortfester å gi klart uttrykk for dette. Med det særlige krav til tydelighet og klarhet som må oppstilles i festeforhold, må bortfester som den sterke part og den som ensidig utformet festekontraktene ha bevisbyrden for at festeren skal være bundet av restriksjoner med hensyn til bruk som ikke fremgår positivt av festeavtalen. I den grad bestemmelser i festekontrakten er uklare, må disse tolkes mot AS Sætersdalen», skriver tingretten.

Retten streifer også innom lagmannsrettens avgjørelse der kravet fra grunneierne om å utvide området med 20 nye hytter ble rettskraftig avvist.

« Selv om avgjørelsen ikke har direkte betydning for denne saken, sier den noe om bortfesters begrensede rett til å disponere over større ubebygde områder innenfor Otrosåsen hyttefelt. Avgjørelsen i 1998 begrenset bortfesters eierrådighet betydelig, samtidig som festemes fikk økt sin eierrådighet tilsvarende. Dette understreker den manglende rimeligheten i at bortfester innenfor det enkelte festeområde skal ha kontroll med relativt sett mindre grunnarealutvidelser», skriver tingretten.

Aksjonærene

Sætersdalen AS ble i sin tid eid av Vigeland Metal Refinery (Vigelands Brug), Hunsfos og Kristiansand kommune. I 2009 kom Leif Hübert AS og Jesse AS (Steinar Bruskeland) inn som nye eiere. Det var Bruskeland som representerte grunneierne i retten, mens tidligere styreleder Jan Rosvold i Otrosåsen Hyttevelforening var partsrepresentant for hytte-eierne.

(Fædrelandsvennens Ferieforening eier to hytter i Otrosåsen og har dermed vært blant saksøkerne).