Heidi C. Gabrielsen leder Exbo, som tapte sak om strandlinje som var regulert som friluftsområde. Heidi C. Gabrielsen leder Exbo, som tapte sak om strandlinje som var regulert som friluftsområde. Foto: Jacob J. Buchard

Sørlandsmegler tapte strand-strid

Mandal-kontoret til Exbo Sørlandet fremhevet millioneiendommens lange strandlinje flere steder i salgsoppgaven – men nevnte ikke at stranden i sin helhet var regulert som et friluftsområde.

«En beliggenhet av de sjeldne. Lang strandlinje, stor brygge med plass til flere båter.»

Dette var blant beskrivelsene som eiendommens nye eier sier var avgjørende for kjøpet av den idylliske sørlandseiendommen – som ble lagt ut for salg til 8,4 millioner kroner.

Men kjøperen var ikke kjent med reguleringen som truet privatlivets fred på stranden.

Det førte til en feide mellom megler og kjøper, som engasjerte advokat og klagde inn megleren til bransjenemnda – med krav om erstatning.

Klageinstansen har nå refset sørlandsmegleren for å bryte god meglerskikk.

– Megleren har ikke overholdt sin opplysningsplikt og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt når det gjelder informasjonen om strandlinjen, står det i bransjenemndas avgjørelse.

Ekspert: – Stor betydning

– I dette tilfellet er vi ikke enige, men tar det til etterretning, skriver Heidi C. Gabrielsen, kjedesjef for Exbo Sørlandet, til E24.

Forbrukersjef Carsten Pihl i Huseierne mener det ikke kan være tvil om at friluftsregulering er en ulempe som kjøpere bør få presis informasjon om.

– Det påvirker både eiendommens verdi og hvordan du kan bruke den, sier Pihl til E24, og understreker at han snakker generelt.

– Selv om allemannsretten allerede gir folk rett til å vandre igjennom strandlinjen din, så må eiendomseiere forvente mindre grad av privatliv med friluftsregulering. Da har kommunen bestemt at allmennheten skal ha tilgang. Dessuten begrenser det hvordan tomten kan utnyttes, sier Pihl.

I salgsoppgaven skrev megleren:

«Deler av eiendommen er regulert til friluftsområde. For reguleringsbestemmelser kontakt megler.»

«11 av bildene i strandlinjen»

Men kjøperen reagerte kraftig på at megleren unnlot å nevne at det nettopp var stranden som var et friluftsområde, gitt hvor mye salgsoppgaven fokuserte på den.

– Av prospektets 28 bilder viste i alt 11 av bildene strandlinjen. En vesentlig del av salgsprospektet var viet til å fremheve strandlinjen og bryggen som en sentral del av eiendommen. Dette var motiverende, fremholdt kjøperens advokat, Jon Martin Jakobsen.

Nemnda kom også frem til at salgsoppgavens strandfokus skjerpet informasjonskravet.

– Når en eiendom av denne karakter markedsføres, hvor strandlinje er en viktig faktor, er det ikke tilstrekkelig i salgsoppgaven å oppfordre klageren til å ta kontakt med eiendomsmegleren for nærmere informasjon, fastslår avgjørelsen.

Overfor E24 fastholder meglersjefen at de er uenige med avgjørelsen, men sier den likevel får dem til å ta grep:

– Vi ønsker for alle våre salg at det ikke skal være grunnlag for noe usikkerhet og vil derfor bestrebe oss på å gi all relevant informasjon om eiendommen på en forståelig måte. Det er derfor naturlig at vi går igjennom rutinene våre på dette.

– Vi kan ikke se at kjøper har lidt et tap

– Hele den lange strandlinjen var regulert til friluftsformål. Hvorfor skrev dere ikke dette i salgsoppgaven?

– I denne aktuelle saken vil det anses som naturlig at friområdet lå i strandlinjen og ikke ved boligen, skriver Gabrielsen til E24.

Da saken kom opp for klagenemnda fremholdt megleren at «Det er uklart for innklagede hvorfor klageren mener det var så viktig å få vite nøyaktig hvor friområdet var».

– Ettersom stranden innbyr til lettere bekledning, er det ikke naturlig å ville vite om regulering som gir eieren mindre grad av privatliv nettopp her?

– I denne aktuelle saken lå friområdet plassert på den delen av eiendommen det ville være mest naturlig at den skulle ligge, i strandsonen, svarer Gabrielsen.

Hadde friområdet vært regulert inn et annet sted på denne eiendommen, ville det derimot «vært behov for ytterlige forklaring i salgsoppgaven», mener hun.

Megleren opplyser at kjøperen ikke har rettet et erstatningskrav etter nemndsavgjørelsen.

– Vi kan ikke se at kjøper har lidd et økonomisk tap i denne saken og har derfor ikke foreslått en kompensasjon.