Rettstrygghet for person og eiendom ble under opplysningstiden på 1700-tallet utviklet som grunnsteinen i et liberalt demokrati. Disse rettighetene er derfor også fundamentet i den norske grunnloven av 1814. Her blir det også slått fast at de som må avgi eiendom til offentlig bruk når samfunnets interesser krever det, skal ytes full erstatning. At dette ikke bare er noe som står i en gammel lov som det samler seg støv på går fram av flere internasjonale konvensjoner som Norge ikke bare har sluttet seg til men har vært en aktiv pådriver for å få vedtatt.

I FNs erklæring om menneskerettighetene, som ble vedtatt 1948, heter at «enhver har rett til å eie eiendom alene eller sammen med andre og at ingen må vilkårlig fratas sin eiendom». I den Europeiske menneskerettighetskonvensjonen av 1952 som ble positiv norsk lov i 1999 heter det at «enhver har rett til å få nyte sin eiendom i fred». Privat eiendomsrett har derfor en sterk beskyttelse i norsk og internasjonal rett.

Hvorfor er det nødvendig å trekke fram hva Grunnloven og menneskerettighetserklæringen sier om den private eiendomsrett? Er det ikke slik at den private eiendomsretten har sterk beskyttelse ikke bare i teorien men også i praksis i dagens samfunn? Svarene på disse spørsmål er beklageligvis negative. Det er en ubehagelig kjensgjerning at Kristiansand kommune har gått svært langt i å avskaffe den private eiendomsrett i innføringen og ikke minst i praktisering av sin fortettingspolitikk.

Statistisk sentralbyrå har slått fast at ingen andre i Europa bruker så stor andel av inntekten på bolig og boligtjenester som nordmenn. De fleste nordmenn eier egen bolig og boligen er også nordmenns største investering. Verdien av privat boligeiendom er derfor svært viktig for det store flertall av norske husholdninger.

Hvilke forhold som bestemmer verdien av en boligeiendom avhenger selvsagt av en rekke forhold. Norges Takseringsforbund har utarbeidet retningslinjer for fastsettelse av verdien på en boligeiendom. Her legges det vekt på en vurdering, basert på beregninger og et godt, fornuftig velbegrunnet skjønn av tekniske, økonomiske og markedsmessige forhold ved eiendommen. Bygningenes tekniske standard, kostnadene ved å oppføre boligen til samme tilstand i dag, og ikke minst markedsmessige forhold er bestemmende for verdien. Til de siste hører bebyggelsen i et område, boligens plassering i området, fellesareal og deres tilstand, trafikkforholdene og sist men absolutt ikke minst om boligen har utsikt, lys og sol.

I Kristiansand kommune er det mange boligeiere som har blitt påført store økonomiske tap, pga. tap av utsikt, lys og sol og boligområdets endrede karakter, som følge av kommunens fortetting.

Det har vært svært vanskelig å få tak på grunnlaget for kommunes fortettingspolitikk. Følgende vedtak/dokumenter må imidlertid ansees som viktige:

1. Bystyrets behandling av utbyggingsprogrammet for 1996-1999 i møte 06.12 1995. Her ble det vedtatt et årlig byggevolum på 375 boliger «herav ca. 60 % som spredt bygging/fortetting». Administrasjonen ble bedt om snarest å utarbeide enkle, generelle retningslinjer for fortetting.

2. Retningslinjer for vurdering og saksbehandling av fortettingsprosjekter (7 sider), ble utarbeidet og vedtatt av bystyret 22.01 1997. 3. Egnethetsvurdering for fortetting basert på forenklet stedsanalyse (9 sider) ble lagt fram av Plan og bygningsetaten 31.10 1999. Her heter det at intensjoner er «å påpeke hvilket potensial for boligbygging som finnes innen eksisterende byggesone». Målet er å få mer begrunnet kunnskap om «hvor, hvor mye og hvordan det kan fortettes i byggesonen de nærmeste år».

4. Bystyret gjorde 15.11 2000 et nytt vedtak om fortettingspolitikken. Her heter det om kommunens byutvikling at det forutsettes at «boligbyggingen i større grad finner sted innenfor allerede utbygde områder, og at det tilstrebes en stor andel fortetting i sentrale byområder».

Ingen steder i disse vedtak og dokumenter blir det reist spørsmål om hvilke skadevirkninger og verdiforringelse fortettingen medfører for naboeiendommer eller om det bør ytes erstatning ved verditap.

Politikerne og administrasjonen viser ofte til plan— og bygningsloven. Dette er interessant siden loven ikke har et eneste kapittel, avsnitt eller paragraf hvor fortetting blir drøftet. Imidlertid har loven en interessant § 32. Her heter det:

«Når en eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan eller bebyggelsesplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, og verdien av disse som følge av dette blir betydelig forringet, kan deres eiere (festere) ved skjønn tilkjennes erstatning hos eieren av den førstnevnte eiendom.» Bør ikke dette gjelde ved fortetting?

En gjennomgang av vedtakene, retningslinjene og praktiseringen av fortettingspolitikken viser at verken administrasjonen eller politikere har vært opptatt av at utbygging i etablerte boligstrøk kan medføre stor skade og verditap for naboer. Fortettingen skjer uten at spørsmålet om rettstrygghet for privat eiendom blir tatt opp.

For noen år siden ble de økonomiske virkningene på naboeiendommene av fortetting i Vågsbygd analysert i en Masteroppgave ved Institutt for økonomi, Universitetet i Agder. Undersøkelsen ga som resultat at naboeiendommene til fortettingsprosjekt fikk en verdi forringelse på i gjennomsnitt 140.000 kroner. Det var stor spredning av resultatene som også er beheftet med usikkerhet, men de gir en god indikasjon på størrelsesforholdet. Internasjonale studier gir tap i samme størrelsesorden. Det som kjennetegner fortettingspolitikken er at de som blir påført skade/verdiforringelse ikke blir tilbudt noen form for erstatning.

Kristiansand kommune har derfor gått svært langt i å svekke eiendomsretten i sin innføring og praktisering av fortettingspolitikken. Denne politikken er klart i strid med Grunnloven, internasjonale traktater og bygningsloven og bør derfor snarest avvikles.