Det har vært en betydelig utvikling av detaljhandelen i Kristiansand de senere årene, og utviklingen går videre med betydelige nye investeringer i nye kjøpesentra. Hva er vi opp i av utvikling av nye kjøpesentra? Hvordan utvikler Kristiansand seg? Hva er utfordringene for planleggerne i Kvadraturen og i Sørlandsparken? Hvilke er driverne av denne utviklingen? Hva kjennetegner planleggingsprosessen? Hvordan er butikkenes driftslogikk?

Sørlandssenteret har ca. 110 butikker. De fleste av disse (56 %) har også forretning i Kvadraturen. Siste skudd på stammen er Avenyen med 17 nye butikker. Kvadraturforeningen har over 300 medlemmer, og av denne massen er snaut 20 % representert på Sørlandssenteret også. Sandens er siste skudd på stammen i Kvadraturen og har 35 butikker. Butikkene er egne resultatenheter, så de kommer ikke i krysskonflikt mellom krav fra Kvadraturen og krav fra Sørlandssenteret, selv om over halvdelen av medlemmene i Sørlandssenteret også har forretning i Kvadraturen. Forretningene følger med på hva som skjer på det andre stedet (Kvadraturen eller Sørlandssenteret), men de er ikke veldig opptatt av dette.

I Kvadraturen er det mange eiendomsbesittere, mens det ved Sørlandssenteret er Thon Gruppen og Vital som står for eierskapet. Det gir en ikke ubetydelig fordel til Sørlandssenteret som lettere kan kjøre en samlet strategi for økt senteroppslutning. I Kvadraturen er man avhengig av at bransjen frivillig samler seg om en definert strategi av Kvadraturforeningen, med de svakheter dette medfører i og med at man ikke automatisk har samme strategi som eiendomsaktører. Og omvendt.

Planleggingslogikken er dog den samme i Kvadraturen og i Sørlandsparken, men elementene i planprosessen er ulike. I Kvadraturen er det mulige endringer i gammelt og sammensatt bysenter som er planutfordringen. I Sørlandsparken, med atskilte soner for handel, lager, kontor, industri er lokalisering, dimensjonering og trafikkgenerering de sentrale planemnene. For begge områder er reguleringsplan og revisjon av kommuneplanen virkemidler.

Det er planlagt nye kjøpesenterområder og utvidelser av gamle både i Kvadraturen og i Sørlandsparken. I Sørlandsparken vil sammenslåingen av Sørlandssenteret og Bergsenteret i praksis si en dobling av Sørlandssenterets butikkareal. Antall butikker ventes å øke fra 110 til 250-300. I Kvadraturen vil en senterutbygging på Euroterminalen ved jernbanen bety en butikkmasse på linje med Sandens 35 butikker. I tillegg kommer kontorer og butikker i Mjålandsenteret. Videre er det igangsatt en utvidelse av kjøpesenteret Lillemarkens og Postgården, samt store forventninger til nye næringseiendommer som tilrettelegges under reguleringsarbeidet av Rådhuskvartalet og tilstøtende kvartal. Sum antall nye butikker i Kristiansand kan derfor fort bli mellom 200 og 300. Forskningen har påvist at inntektsvolum og befolkningsutvikling er to sentrale faktorer i byutvikling. Når det gjelder personlige inntekter og befolkningsutvikling kommer Kristiansand godt ut på begge indikatorene: Fra 2000 til 2008 har befolkningen i Norge økt med 5,8 %, mens befolkningen i Kristiansand har økt med 9 % i samme periode. Fra 2000 til 2007 har alminnelig inntekt etter særfradrag økt med 30,7 % i Norge, mens Kristiansands innbyggere hadde en økning på 32,3 %. Innbyggerne i Kristiansand har en lønn som ligger noe lavere enn landsgjennomsnittet, men økningen i Kristiansand har vært sterkere enn landsgjennomsnittet. Kan det være offshoreindustrien som bidrar til løftet?

Det må være slike utviklingstrekk som påvirker eiendomsinvestorenes motivasjon for å gjøre investeringer i Kristiansand. For det er eiendomsinvestorene som er driverne bak kjøpesenterutviklingen. Den finansielle krisen skaper et stort rom for usikkerhet. Er det marked for 200— 300 nye butikker i Kristiansand?

For Sørlandssenteret er utfordringene knyttet til å utvikle gode «butikkmikser» og forretningskonsepter og å treffe markedet med rette konsepter. I tillegg vil økt bilbruk gi et uønsket utslipp av kulldioksid. Planmyndighetene går ikke inn på konseptnivå, men på konsekvenser av konsepter som areal og trafikk.

For Kvadraturen er en viktig utfordring å styrke organiseringen av butikkene slik at de lettere kan stå sammen når kampen om kundene skjerpes. Kanskje må et enda tettere samarbeid mellom eiendomsaktører og Kvadraturforeningen bli en fremtidig modell. Å fremheve bykvaliteter som historie og arkitektur samt andre særpreg og forene dette med landsdelsfunksjoner som er tillagt Kristiansand. Byen er under konstant endring, men retningen bør være ønsket. I årene som kommer vil kampen også stå om å arrangere organiserte opplevelser for kundene som et konkurransemiddel. Parkeringen og kollektivtilbud i Kvadraturen er også en utfordring.

Alle planprosesser starter ved at arbeidet annonseres i dagsavisene. I reguleringsplanprosessene får dessuten alle som berøres, skriftlig varsel når planarbeidet starter, og nytt varsel når planforslag sendes på høring. I mange planprosesser inviteres naboer til egne møter hvor planer presenteres og drøftes. Alle planer legges ut på nettet (både forslag til førstegangsbehandling/høring, og når de fremmes for sluttbehandling i byutviklingsstyret og bystyret). Når bystyret har vedtatt en plan, gjøres alle berørte kjent med klageadgang og klagefrist.

Med ujevne mellomrom arrangeres åpne møter for å orientere om planer under arbeid, om kommuneplanarbeidet, revisjon av kommunedelplan for Kvadraturen osv. Interessen for slike møter er ganske stor. Plan- og bygningsetaten har i løpet av det siste året arrangert fem bydelsmøter i samarbeid med velforeningene i området. Deltakelsen har variert fra rundt 50 og opp til 130. For innbyggerne og myndighetene er det viktig å redusere plankompleksiteten med overordnede og underordne planhierarkier (regionplan – kommuneplan – kommunedelplan – bydelsplaner – reguleringsplaner mv.) for å kunne øke innbyggernes deltakelse i planprosessene. Økt bruk av tredimensjonale virtuelle skisser ved hjelp av pc-rogrammer vil kunne være nyttige her.

Kilder:

Intervjuer med senterleder for Sørlandssenteret, leder for Kvadraturforeningen, plan og bygningssjefen i Kristiansand samt statistikk fra Statistisk sentralbyrå.