Avgjørelsen gir et nyttig bidrag til å avklare hvor langt selgers opplysningsplikt går med hensyn til naboforhold.
Det følger av avhendingsloven at selger har opplysningsplikt om omstendigheter ved eiendommen som kjøperen har grunn til å regne med å få. Dersom slike opplysninger ikke er gitt og mangelen på opplysninger må antas å ha virket inn på kjøpers motivasjon for å inngå avtale om kjøp, så foreligger en kjøpsrettslig mangel. Etter omstendighetene vil da kjøper kunne kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving.
Opplysningene som selger plikter å gi gjelder typisk konkrete negative forhold som for eksempel lekkasjer, sprekker og setninger, men også andre type omstendigheter ved eiendommen kan være omfattet av opplysningsplikten, herunder uheldige naboforhold.
I Høyesterettsavgjørelsen var det spørsmål om selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt ved ikke å informere kjøper om at naboen nylig var straffedømt. Naboen var dømt for filming av egne stebarn i eget hjem og for nedlastning av overgrepsmateriale.
Selger var kjent med disse opplysningene og straffedommen var kjent i nabolaget.
Dommen
I dommen fra Høyesterett fremgår det at:
«Disse utgangspunktene må få betydning for selgers plikt til å bringe slike opplysninger videre i de tilfellene opplysningene faktisk er kjent. Utgangspunktet må etter mitt syn være at dette ikke er «omstende ved eigedomen» som en kjøper har grunn til å regne med å få opplysning om, og at det dermed ikke er opplysninger som er omfattet av opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7».
Og videre at:
«For at det skal foreligge en opplysningsplikt, må det kreves noe mer enn kunnskap om at en nabo er straffedømt, selv om dommen gjelder alvorlige handlinger. Plikt til å gi opplysninger vil særlig kunne tenkes dersom en nabo har begått handlinger som har hatt eller kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges, eller for personer med tilknytning til denne. Dersom det ikke foreligger slike tidligere handlinger, må det kreves konkrete holdepunkter for at det er en reell risiko for slike handlinger i fremtiden.»
Høyesterett la vekt på at opplysninger om at en person har begått bestemte straffbare handlinger er personopplysninger av sensitiv karakter. Selv om det er forståelig at kjøper reagerer negativt, kan man vanligvis ikke forvente å få denne type opplysninger om personer i nabolaget. Opplysningsplikt vil bare gjelde dersom det er reell risiko for handlinger som direkte får virkninger for personer knyttet til den eiendommen som selges.
Reell fare
I den konkrete vurderingen fant Høyesterett at det ikke var noe som tilsa at naboen utgjorde en reell fare for familien som kjøpte eiendommen. Selger hadde dermed ikke brutt sin opplysningsplikt ved ikke å informere kjøper om naboen og kjøper fikk ikke medhold i sitt krav om heving.
Det hører med at eiendommen var markedsført som egnet for barnefamilier. Opplysningene ble imidlertid ikke ansett som konkrete nok til at de kunne sies å være uriktige.
Dommen fra Høyesterett gir viktige føringer for selgers opplysningsplikt vedrørende naboforhold, men etterlater likevel en del uavklarte grensedragninger for når opplysningsplikten inntrer i ulike typetilfeller.