I leieforhold hvor det ikke er satt noen bestemt sluttdato kan utleier bare si opp leieavtalen dersom husrommet skal brukes av utleieren selv, eiendommen skal rives eller ombygges, leieren har misligholdt leieavtalen eller det foreligger annen «saklig grunn».
Lovens eksempler på oppsigelsesgrunner og kravet om saklig grunn viser at det er en «terskel» for å kunne gå til oppsigelse.
Skriftlig oppsigelse
Utleiers oppsigelse skal være skriftlig og inneholde en begrunnelse for oppsigelsen. I oppsigelsen skal det også opplyses om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt og om at unnlatt protest innen fristen innebærer at leieren taper sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven.
Disse formkravene til oppsigelsen er absolutte og dersom de ikke oppfylles er oppsigelsen ugyldig.
Det er imidlertid ikke nødvendigvis tilstrekkelig for å bringe leieforholdet til opphør at det foreligger en saklig grunn og at formkravene til oppsigelsen er oppfylt.
Protest og søksmål
Dersom leieren protesterer innen enmånedsfristen så må utleier reise søksmål innen tre måneder for at oppsigelsen ikke skal falle bort. Utleier må med andre ord aktivt gå videre med saken for å få stadfestet oppsigelsen.
Hvis utleier tar saken til retten så skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig og om den eventuelt skal settes til side.
– Jeg kunne ikke si nei
Ved kontrollen av om oppsigelsen er lovlig skal retten prøve om det foreligger en saklig grunn og om formkravene til oppsigelsen er oppfylt. Selv om oppsigelsen skulle være lovlig kan den likevel settes til side dersom den etter en totalvurdering fremstår som urimelig. Ved denne vurderingen skal det foretas en avveining av begge parters interesser.
Sosiale forhold
Det er vanskelig å trekke ut generelle retningslinjer for urimelighetsvurderingen, men blant annet kan det spille inn om leieren blir uten sted å bo og om oppsigelsen får konsekvenser for andre enn leieren selv, typisk leierens familie. Både sosiale og økonomiske forhold er relevante i vurderingen.
Husleielovens regler innebærer samlet sett at leier har et ganske godt vern mot oppsigelse.
Det er likevel verdt å merke at retten ikke kan sette oppsigelsen til side dersom den skyldes vesentlig mislighold fra leierens side. I slike tilfeller har utleieren også en hevingsrett.
Oppsigelsesvernet er dessuten ikke like sterkt ved leie av et enkelt beboelsesrom i utleierens egen bolig, for eksempel ved hybelleie.