Advokat Gard Erik Garlie tar i denne spalten for seg et vidt spekter av juridiske problemstillinger knyttet til hus og hjem. Garlie jobber i advokatfirmaet Wigemyr & co
Landet er i en unntakstilstand med store negative virkninger for manges privatøkonomi. For dem som leier bolig er en av de store månedlige utgiftspostene husleien og mange har eller vil få problemer med å betale leien.
I et husleieforhold er utleiers hovedforpliktelse å stille husrommet til rådighet for leier, mens leiers hovedforpliktelse er å betale leien. Det klare utgangspunkt er at så lenge husrommet er tilgjengelig for leier, så plikter leier å betale full leie.
Spørsmålet er om betalingsvanskeligheter som følge av korona-epidemien, etter omstendighetene, kan gi rettslig grunnlag for krav om bortfall eller reduksjon i leien.
Spørsmålet er særlig diskutert i relasjon til næringsleie hvor flere butikker, restauranter og liknende ikke klarer å betale leien. Blant jurister diskuteres det om korona-epidemien og konsekvensene av denne er å anse som en så ekstraordinær omstendighet at den må regnes som en såkalt «force-majeure begivenhet. Force majeure omstendigheter er ekstraordinære og upåregnelige omstendigheter utenfor partenes kontroll som kan medføre at avtaleforpliktelser helt eller delvis settes til side. Typiske force majeure omstendigheter er krig, naturkatastrofer og langvarig streik.
Retten til utbygging i sjø
På flere områder er det vanlig med kontraktsklausuler som tar høyde for force majeure, men selv om det ikke står noe uttrykkelig avtalen kan ekstraordinære omstendigheter kunne føre til at avtalen må revideres eller lempes på annen måte.
Husleieloven sier ingenting om ekstraordinære omstendigheter og det er heller ikke vanlig med force majeure bestemmelser i boligleiekontrakter.
Det kan nok på prinsipielt grunnlag tenkes at force-majeure omstendigheter kan være relevante også ved leie av bolig, men selv om korona-viruset allerede har fått omfattende og inngripende konsekvenser kan det ikke konkluderes med at epidemien som sådan utgjør force majeure. Hvorvidt det foreligger en force majeure omstendighet må vurderes konkret og vil nok ikke være aktuelt å vurdere med mindre leiers betalingsvanskeligheter er en direkte konsekvens av offentlige pålegg om stengning av virksomhet eller liknende.
Koronautbruddet og boligmarkedet
Man må også huske på at utleier kan være rammet av korona-situasjonen og være avhengig av inntektene fra utleien. Det er dessuten et stort spenn av utleiere, fra de store profesjonelle utleierne som leier ut tusenvis av boliger, til familien som leier ut en hybel i sin egen bolig, og den økonomiske betydningen av bortfall av leieinntektene vil kunne variere.
En leier kan i alle fall ikke belage seg på å få leiefritak eller- reduksjon og rådet må derfor være at den som har betalingsproblemer går i dialog med bank og utleier for å forsøke å finne en løsning. Betalingsutsettelse eller midlertidig reduksjon i leien kan være muligheter. Slik situasjonen nå er vil utleier kanskje være bedre tjent med å få mindre betalt i en periode enn å måtte finne en ny leier.