En husleie er i utgangspunktet fast, men det finnes to unntak for regulering av leien, og det kan tidligst skje ett år etter siste leiefastsetting. En husleie er i utgangspunktet fast, men det finnes to unntak for regulering av leien, og det kan tidligst skje ett år etter siste leiefastsetting. Foto: Shutterstock

Leieregulering ved boligleie

Når utleier og leietaker har avtalt husleie så ligger leien i utgangspunktet fast, men husleieloven åpner for to unntak – indeksregulering og regulering til gjengs leie.

Husleien kan kun reguleres på den måte som følger av husleieloven. Leieregulering skjer ikke automatisk og må avtales på forhånd eller kreves av en av partene.

Indeksregulering

Det er vanlig å avtale at leien skal indeksreguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen (KPI). Konsumprisindeksen beskriver utviklingen i konsumpriser for varer og tjenester etterspurt av private husholdninger.

Siden konsumprisindeksen hovedsakelig har gått opp i nyere tid, vil det i praksis være utleier som har interesse i å kreve regulering. En slik reguleringsmulighet følger av de fleste leiekontrakter og gjelder både for tidsbestemte og tidsubestemte leieforhold.

Leieendringen kan ikke være mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden som er gått siden den siste leiefastsetting. Siste leiefastsetting kan være avtaletidspunktet, forrige indeksregulering eller forrige tilpasning til gjengs leie. Har utleier unnlatt å kreve indeksregulering i en periode, kan han ta igjen det tapte og kreve justering basert på hele prisstigningen siden forrige leiefastsetting.

Har utleier unnlatt å kreve indeksregulering i en periode, kan han ta igjen det tapte og kreve justering basert på hele prisstigningen siden forrige leiefastsetting.

Leieendringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble iverksatt. Utleier må gi leietaker skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk. Ofte er det varslet om leieregulering vil skje allerede i leieavtalen.

Det er bare selve leien som kan justeres. Eventuelle andre kostnader som leietaker betaler ved siden av leien kan ikke reguleres.

Endring av leien etter konsumprisindeksen vil i praksis kunne skje hvert år.

Justering til «gjengs leie»

Hvert tredje år kan leien reguleres til såkalt «gjengs leie». Dersom det to og et halvt år inn i leieperioden ikke er gjort annen regulering av leien enn etter konsumprisindeks kan utleier med seks måneders skriftlig varsel kreve leien tilpasset gjengs leie.

Gjengs leie er gjennomsnittet av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår.

Etter hvert har man fått en del statistikk om hva som er leienivået for ulike boligtyper på ulike steder. Statistikken vil kunne gi veiledning ved fastsetting av gjengs leie.

Ved fastsetting av gjengs leie skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leietakers forbedringer og innsats. Fradraget må fastsettes konkret og skjønnsmessig, med sikte på at leietaker ikke skal måtte betale for fruktene av egen innsats.

Dersom partene ikke blir enige om hva som er nivået for gjengs leie, kan hver av dem kreve spørsmålet forelagt en takstnemnd. Løses ikke saken ved takstnemnden må man eventuelt få en avklaring ved domstolene.

Ulovlig å si opp leietaker

En regulering av leien utover det som er beskrevet ovenfor vil være ulovlig ved boligutleie. Enkelte utleiere spekulerer i å si opp leietaker for så å forhandle ny leiekontrakt med bedre leiebetingelser. En oppsigelse på et slikt grunnlag vil ikke være gyldig.