De typiske ulovligheter består i tiltak som det ikke er søkt om. Et annet tilfelle har man der det er søkt og gitt tillatelse, men tiltaket ikke samsvarer med tillatelsen.

En del mindre, kurante tiltak kan oppføres uten søknad og tillatelse. Det er tiltakshavers plikt å sørge for at tiltaket er innenfor loven.

Plikt til å følge opp

Byggesaksmyndighetene, det vil si kommunen, har etter loven en plikt til ulovlighetsoppfølging. Fra dette gjelder det et unntak for overtredelser av mindre betydning som kommunen kan vurdere å avstå fra å forfølge.

Der byggesaksmyndighetene blir klar over en mulig ulovlighet vil tilsynsavdelingen sjekke hvilke tillatelser som foreligger i byggesaksarkivet.

Dersom byggesaksmyndigheten mener det foreligger en ulovlighet skal det gis et skriftlig forhåndsvarsel om pålegg. Fristen for uttalelse skal være minst tre uker.

Gard Erik Garlie er advokat og partner hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no. Foto: Liv-Unni Tveitane

Pålegg og tvangsmulkt

I forhåndsvarselet skal det opplyses om at dersom det ulovlige forhold ikke rettes innen en gitt frist, vil forholdet kunne følges opp med pålegg om retting, pålegg om stans eller vedtak om tvangsmulkt. Det skal også fremgå av varselet at et eventuelt pålegg som ikke etterkommes vil kunne følges opp med forelegg.

Selve pålegget vil gjerne gå ut på å stanse et byggetiltak/en bestemt bruk eller retting. Retting kan bestå i modifisering eller riving/fjerning av tiltaket. Ofte kombineres pålegg om retting med tvangsmulkt. Tvangsmulkten kan enten gis som et engangsbeløp, en løpende dagmulkt eller en kombinasjon av begge deler.

Det kan fastsettes at tvangsmulkten skal løpe så lenge det ulovlige forhold varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Hensikten er at tvangsmulkten skal være et oppfyllelsespress.

Tvangsmulktens størrelse vil avhenge av tiltakets alvorlighetsgrad og kan være et engangsbeløp på kroner 5000 til kroner 10.000 eller mulkt på kroner 500 til 1000 per dag. Når det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt.

Klage

Selve pålegget om retting og tvangsmulkt er et enkeltvedtak som kan påklages. Klagen behandles av kommunen. Dersom klagen ikke tas til følge oversendes saken til endelig klagebehandling hos Statsforvalteren.

I en del tilfeller vil det være mulig å søke om ettergodkjenning for tiltaket, eventuelt med krav om justeringer. I så fall settes det en frist for søknad. Søknaden behandles av kommunens byggesaksavdeling. Dersom det ikke gis tillatelse vil kommunen følge opp forholdet som en ulovlighet.

Hvis pålegg ikke etterkommes kan byggesaksmyndighetene utstede et forelegg. Forelegget gir byggesaksmyndighetene grunnlag for å utføre arbeider på eiendommen uten medvirkning fra tiltakshaver. Tvangsmulkt skal være den foretrukne sanksjon, men forelegg kan være en mer effektiv fremgangsmåte, for eksempel hvis tiltakshaver ikke har økonomi til å betale tvangsmulkt.

Forelegg kan imidlertid også være effektivt dersom tiltakshavers økonomi er så god at tvangsmulkten ikke påvirker tiltakshaver til å oppfylle.

Andre sanksjoner som kan være aktuelle er overtredelsesgebyr og i ytterste konsekvens straff, i form av bøter eller fengsel.

I tilfeller der foretak med ansvarsrett er involvert vil kommunen gjerne rapportere saken til Direktoratet for byggkvalitet og foretaket kan risikere å miste ansvarsretten.