På boligjakt? Sikt før du skyter!

Selve boligen og beliggenheten er selvfølgelig helt essensielt i boligjakten – men det er mye annet du også bør være oppmerksom på før du byr på drømmeboligen.

Det er for eksempel viktig å vite litt om de forskjellige eierformene som finnes, og hva dette innebærer av rettigheter og forpliktelser.

Boligene kan være selveier, andelsleiligheter, borettslagsleiligheter eller obligasjonsleiligheter.

Men hva betyr dette? Er det noen forskjell?

De ulike boligformene er blitt likere, og derfor er det ikke så store prisforskjeller lenger; likevel er det viktig å være klar over hva som skiller dem.

Selveier/eierbolig

Da eier du eiendommen. Du står fritt til å pantsette den, ta opp lån, leie ut eller pusse den opp, og du trenger ikke be om tillatelse for å gjennomføre dette. Hvis du derimot skal bygge ut, må du ha tillatelser fra de omkringliggende naboer og det offentlige.

Typiske selveierboliger er eneboliger og selveierleiligheter. Med enebolig eier du både huset og tomten den står på (med mindre det er festet tomt).

Du betaler alle utgifter selv. Noen eneboligområder går sammen som eiere og danner velforeninger. Dette kan redusere arbeid og utgifter knyttet til for eksempel snømåking og vedlikehold av lekeplasser.

Enkelte eneboliger står på festetomt. Det betyr at du eier boligen, men leier tomten. Det står i grunnboka om tomten er eid eller festet. Du betaler leie for bruken av tomten til eier av festetomta, grunneieren.

Med en selveierleilighet eier du en andel av et bolighus med flere separate leiligheter, samt en andel av tomten huset står på. Du har full bruksrett til leiligheten, blant annet når det gjelder utleie (kan være begrensninger i vedtektene) og oppussing.

Med denne eierformen er du medeier i et sameie, og må betale fellesutgifter som kommunale utgifter, vaktmestertjenester, strøm, oppvarming og vedlikehold på fellesareal.

Leilighetene i sameiet har felles gårds- og bruksnummer, men hver leilighet får et eget seksjonsnummer. Lov om eierseksjoner regulerer det juridiske, men det er viktig å få klarhet i hva fellesutgiftene er og hva de dekker før du byr på leiligheten.

Først da vet du hva du totalt har av utgifter knyttet til boligen hver måned.

Sjekk også siste årsberetning med regnskap, budsjett for inneværende år, vedtektene for boligsameiet og husordensreglene, som oftest gis de i prospektet for den aktuelle leiligheten. Hvis ikke du finner dem der, spør megler!

Når du kjøper en selveier/eierbolig må du betale dokumentavgift på eiendommen, som for tiden er på 2,5 prosent av kjøpesummen/markedsverdien.

Dokumentavgiften er en særavgift til staten ved tinglysning av et dokument som bekrefter hjemmelen på eiendommen. Avgiften er en rein inntektskilde til staten, og representerer således ikke kostnader som staten har i forbindelse med tinglysningen.

Hovedregelen er at alle skal betale dokumentavgift ved kjøp av en selveier, men det finnes unntak til regelen.

Eksempler på dette er overføring av eiendom til ektefeller, eller arv. Dersom eier av en eiendom er et aksjeselskap, kan man unngå dokumentavgift ved å selge selskapet i stedet for eiendommen.

Dette er imidlertid mest relevant for investeringsobjekter, og andre skatteregler gjelder her.

Hvis du kjøper borettslags- eller aksjeleilighet betaler du ikke dokumentavgift. Det er i disse tilfellene ikke overføring av hjemmel til fast eiendom, men det er overføring av andel i borettslag eller overføring av aksjer i aksjelaget.

Andelsbolig/borettslagsbolig

Andelsleiligheter er som regel borettslagsleiligheter i større byer og tettsteder, men kan også omfatte andre boligtyper som rekkehus og eneboliger.

Kjøper du en andelsbolig, kjøper du eneretten til å bo i en bestemt boenhet, men det er borettslaget som eier eiendommen.

Eierformen setter ofte større begrensninger på din råderett over boligen. For eksempel kan dette begrense mulighetene til å leie ut boligen.

I tillegg må eier av en andelsbolig være en fysisk person (med unntak av staten), som betyr at firmaer ikke kan investere i andelsboliger for utleie eller for ansatte.

Det er ofte forkjøpsrett på kjøp av andelsboliger. De som bor i borettslaget har gjerne førsterett, deretter kommer medlemmer i et boligbyggelag (dersom borettslaget er medlem av et).

Om flere med forkjøpsrett er interesserte i å kjøpe en bolig, er det den med lengst ansiennitet som vinner. Før en kjøper gjør sin forkjøpsrett gjeldende, avgjøres prisen normalt sett gjennom et vanlig åpent salg med budrunde.

Det betales som nevnt ikke dokumentavgift ved kjøp av andelsboliger.

Felleskostnad/Fellesgjeld

Dersom du eier en borettslagsleilighet, betales felleskostnadene til borettslaget. Dersom du eier en eierseksjonsleilighet betales felleskostnadene til sameiet, og eier du en aksjeleilighet betaler du felleskostnadene til aksjelaget.

Felleskostnadene er et fast beløp som faktureres hver måned. Som regel dekker disse blant annet felles husforsikring, eventuelle kostnader til forretningsfører, strøm til fellesarealer, snøbrøyting og lignende.

Dette er faste utgifter, tilknyttet fellesareal og felles boligmasse, som beboerne skal betale ut fra en gitt brøk.

Kostnadene fordeles ofte ut fra boligstørrelse, slik at beløpene varierer etter størrelsen.

Felleskostnadene vil altså være en utgift som du må betale hver måned, og som kan øke uforutsett dersom generalforsamlingen bestemmer at man skal pusse opp fasade, skifte tak eller lignende.

Fellesgjelden er et lån hos en finansinstitusjon, typisk en bank, og andel fellesgjeld er den delen av fellesgjelden som hver enkelt leilighet i laget står ansvarlig for.

Aksjeleilighet

Du kjøper her en aksje som gir deg leierett til en bolig. I praksis har aksjeleiligheter mye til felles med borettslagsleiligheter, men det er aksjeloven som regulerer det juridiske.

Det er ingen dokumentavgift på aksjeleiligheter, og som regel kan slike boliger selges fritt for markedspris.

Det kan også her være avtalte former for forkjøpsrett. Det er smart å be om å få se de samme dokumentene som nevnes i avsnittet om borettslagsleiligheter.

Det kan være knyttet fellesgjeld til en aksjeleilighet. Det er ikke lenger lov å etablere nye boligaksjeselskap, men det finnes fortsatt en del boligaksjeselskaper i Norge.

Obligasjonsleilighet

Denne eierformen er ikke så vanlig lenger. Du kjøper her en leierett til en bolig mot at du yter eieren et lån. Dette lånet utformes som en obligasjon.

Du har ingen eierrettigheter, men inntil obligasjonen er tilbakebetalt sikrer husleieloven deg likevel en del rettigheter utover vanlige leieforhold.

Det påløper ikke dokumentavgift ved inngåelse av en obligasjonsleilighetskontrakt.
Uavhengig av eierform er det viktig å sette seg inn i opplysningene som foreligger, samt å be om hjelp av megler ved behov.

Lykke til og god jakt!