Husleieloven inneholder ulike regler for oppsigelse av tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler som det er viktig at både utleier og leietaker er klar over.

Tidsbestemte leieavtaler

For tidsbestemte husleieavtaler er hovedregelen at leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Ved en slik avtale plikter imidlertid utleier å opplyse leietaker skriftlig om at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietiden. Dersom utleier ikke opplyser om dette har leietaker likevel rett til å si opp leieavtalen i leieperioden i tråd med husleielovens alminnelige oppsigelsesregler.

Hensikten med regelen om opplysningsplikt for utleier er å sikre at leietaker forstår at han er bundet til leieavtalen i den avtalte leietiden.

foto
Gard Erik Garlie er advokat og partner hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no. Foto: Liv-Unni Tveitane

Husleieloven inneholder dessuten bestemmelser om varigheten av tidsbestemte leieavtaler. Hovedregelen er at en tidsbestemt leieavtale ikke kan inngås for kortere tid enn tre år. Hensikten med regelen er å sikre leietaker forutsigbarhet for sin bosituasjon.

Unntak gjelder likevel dersom leieavtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. I slike tilfeller kan leietiden begrenses til ett år av hensyn til utleier.

Hovedregelen er at en tidsbestemt leieavtale ikke kan inngås for kortere tid enn tre år.

Det kan fastsettes en kortere tid for leieforholdet enn lovens hovedregel dersom utleier skal bruke husrommet selv eller dersom utleier har annen saklig grunn.

«Annen saklig grunn» er ment å være en «sikkerhetsventil» hvor utleier har en særlig aktverdig grunn til å tidsbegrense leieforholdet, eksempelvis dersom huset skal rives, ombygges eller selges. Disse unntakene kan imidlertid bare påberopes av utleier dersom han senest ved inngåelsen av avtalen har sørget for å opplyse leietaker skriftlig om grunnen til tidsavgrensningen.

Dersom leieavtalen er inngått i strid med de nevnte regler sier husleieloven at leieavtalen skal regnes som tidsubestemt.

Tidsubestemte leieavtaler

Enhver leieavtale hvor leietiden ikke er fastsatt regnes om tidsubestemt.

Hovedregelen er at tidsubestemte leieavtaler kan sies opp av leietaker. Loven åpner likevel for å avtale avvikende ordninger, for eksempel at leietaker ikke kan si opp før etter en bestemt tid eller at han bare kan si opp med spesielle grunner.

Utleier kan på sin side bare si opp en tidsubestemt leieavtale i visse tilfeller. Det gjelder dersom han selv skal bruke husrommet, husrommet skal rives eller ombygges, leietaker har misligholdt leieavtalen eller dersom det foreligger annen saklig grunn for oppsigelse.

Oppsigelsesfristen, både for utleier og leietaker, er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, dersom partene ikke har avtalt noe annet.

Det er ikke noe krav at leietakers oppsigelse skal være skriftlig, men det er likevel fornuftig å gjøre den skriftlig for å sikre bevis for at oppsigelse har skjedd og når den har skjedd.

Utleiers oppsigelse må på sin side være skriftlig og oppfylle visse krav til innhold og form. Gjør den ikke det vil den være ugyldig.