La oss si at du leter etter bolig med utleiedel; hvilke konsekvenser får dette for finansiering og skatt? La oss se nærmere på saken.

Den virkelige «gullgruven» er boliger med utleiedel som oppfyller kravene for skattefritak. Mange tror at så lenge man leier ut mindre enn halvparten av arealet i egen bolig, er leieinntektene skattefrie. Dette er en myte, og det er også gjort endringer i lovverket som er viktige å få med seg.

Skattefri utleie

Jeg skal prøve å forklare hovedtrekkene på en tydelig måte, og begynner med Skatteetatens egne ord om utleieforhold med varighet på minst 30 dager:

«Dersom du leier ut en del din egen bolig, og du selv benytter minst halvparten av boligen, er leieinntektene skattefrie. «Minst halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet. Arealet er ikke avgjørende i denne sammenheng, men ofte henger selvsagt areal og utleieverdi sammen.

Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien beregnes ved en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie.

For utleid areal, er det den faktiske leieinntekten som skal legges til grunn som utleieverdi. Dette gjelder uavhengig av om eieren benytter utleiearealet selv når det ikke leies ut.

Det betyr at for at leieinntektene skal kunne være skattefrie må leieforholdet vare minst 30 dager og utleieverdien av den utleide delen av din bolig må være lavere enn tenkt leieverdi fra den delen du selv bor i.»

foto
Hanne Geelmuyden er fast spaltist i Abito. Hun jobber til daglig som eiendomsmegler og fagsjef i Sørmegleren AS. Foto: Sørmegleren

Vær obs

Altså; har du to utleiedeler i en bolig, og disse til sammen leies ut for 16.000 kroner i måneden, er det viktig at utleieverdi av hoveddel er mer enn 16.000 kroner måneden for at utleieinntekten skal være skattefri. Det hjelper ikke om arealet på hoveddelen er størst hvis utleieverdien på denne er mindre enn leieinntektene dine.

For å finne utleieverdien av hoveddelen er det smart å søke i Finn-annonser for å få et inntrykk av leieprisnivået på tilsvarende enheter i nærområdet. Det er også mulig å bruke en lokal utleiemegler til å gi en utleietakst på boligen din. Da har du håndfast dokumentasjon fra en ekstern tredjepart hvis skattemyndighetene stiller spørsmål om leieforholdet.

Smart grep

For folk flest er boligen den største utgiften i budsjettet, derfor er det ganske genialt å kunne dekke store deler av den løpende bokostnaden med leieinntekter. Så fremt leietakerne betaler når de skal, er dette en passiv inntektskilde som kan bidra til at finansieringen av drømmehuset blir mulig.

Eksempelvis vil utleieinntekter på 8.500 kroner i måneden kunne betjene renter og gebyrer på et boliglån på cirka 4,5 millioner kroner (basert på cirka 2,25 prosent rente).

Bruke utleiemegler?

Skal du selge bolig er det en selvfølge å bruke eiendomsmegler, men ikke alle vet at det også finnes eiendomsmeglere som driver med utleie.

Fordelene er at man da slipper å ta hånd om visninger, kontraktsutforming, sikkerhetsstillelse, referansesjekker og lignende. En utleiemegler sikrer dessuten at begge parters rettigheter ivaretas på en profesjonell og god måte.

Ringer en leietaker midt i fredagstacoen for å fortelle at doen er tett, blir utleiemegler ditt skjold i første rekke, som heller ikke er å forakte.

I mange tilfeller vil en profesjonell aktør kunne ta høyere leiepris fordi de kjenner markedet bedre. På den annen side skal en utleiemegler betales for tjenesten, og det er vanlig at de tar en prosentvis sats av husleien (bransjestandard på 10 prosent). Dette er inntekter du gir slipp på, men likevel får skattefradrag for.

Viktig hvis du leier ut selv:

  • Sjekk alltid referanser

  • Sørg for sikkerhet

  • Tidsbestemt eller -ubestemt utleie?

  • Oppsigelsestid og -grunnlag

  • Utkastelsesklausul

  • Bruk av flytteoppfordring

  • Regulering av fremleie

  • Sørg for at rommene du leier ut er godkjent for varig opphold

Dette bør du sjekke i skattemeldingen:

  • Er formuesverdien på boligen riktig?

  • Har du flere eiendommer, pass på at alle er oppført

  • Husk fradrag for skattepliktig utleie

Lykke til!