Dispensasjon betyr kort og upresist å få lov til noe som man egentlig ikke skulle fått lov til.

I plan- og bygningsrettslig sammenheng kreves typisk dispensasjon dersom det tiltak man søker om er i strid med plan- og bygningsloven eller en arealplan (reguleringsplan eller kommuneplan). Eksempelvis inneholder plan- og bygningsloven et generelt forbud mot bygging i strandsonen. Dersom man ønsker å oppføre en hytte eller sjøbod i vannkanten må man dersom som regel ha en dispensasjon.

Et annet eksempel er at reguleringsplanen setter begrensninger for hvor mye av en tomt som kan bebygges (utnyttelsesgrad). Dersom man ønsker et bygg som har et større fotavtrykk enn det reguleringsplanen legger opp til, må man ha dispensasjon.

Gard Erik Garlie er advokat hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no.
Arild Danielsen

Plan- og bygningsloven har en egen bestemmelse som setter vilkårene for å få dispensasjon. Allerede ordlyden i bestemmelsen viser at det skal noe til for å få dispensasjon. Samtidig skal det ikke være umulig dersom det foreligger tungtveiende grunner til å fravike lovens eller planens utgangspunkt.

Det er to vilkår som begge må være oppfylt for å få dispensasjon:

  1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
  2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering

De to vilkårene viser at det må foretas to konkrete vurderinger. Vurderingene vil kunne gli noe over i hverandre.

Det er tiltakshavers oppgave å begrunne hvorfor han bør få dispensasjon. Dersom man skal ha noen mulighet for å få dispensasjon er det viktig at man faktisk gjør en skikkelig jobb med begrunnelsen.

For det første må man altså vise at en dispensasjon ikke vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene som ligger bak den bestemmelsen man ønsker dispensasjon fra eller plan- og bygningslovens formålsbestemmelse.

Hvis dispensasjonssøknaden for eksempel gjelder overskridelse av reguleringsplanens utnyttelsesgrad ved utvidelse av en bolig, så vil regelmessig hensynene bak en slik bestemmelse være å sikre en viss avstand og luft og lys mellom bebyggelsen. Det kan også være at tomtene er små slik at utnyttelsesgraden er satt for å sikre uteoppholdsarealer.

Et annet hensyn er at planmyndighetene ønsker en noenlunde lik størrelse på bebyggelsen i strøket. Når man vet at dette er hensyn bak bestemmelsen om utnyttelsesgrad så er det om å gjøre å påvise at disse hensyn ikke blir tilsidesatt i det konkrete tilfellet som omsøkes.

For det andre må man vise at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er en rekke forhold som kan spille inn ved denne vurderingen. I eksempelet om utnyttelsesgrad kan det være relevant at en boligutvidelse medfører at en familie vil kunne fortsette å bo i boligen selv etter familieforøkelse. Hvor stor overskridelsen av utnyttelsesgraden er vil naturlig nok være av betydning. En liten overskridelse vil gjerne ikke medføre de store ulempene. Videre kan det være et element dersom utnyttelsesgraden uti fra dagens forhold fremstår som «streng» slik at det rent faktisk er grei avstand til nabo og tilstrekkelig med uteoppholdsarealer på tomten. Det vil alltid hjelpe dersom naboen mener at utvidelse er uproblematisk med hensyn til avstand, lys og luft. Dersom kommunens politikk er at de ønsker fortetting, vil også dette av betydning.

Ved dispensasjonsvurderingen vil også andre momenter spille inn. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Dersom en dispensasjon har negative konsekvenser i forhold til disse hensyn får man normalt ikke dispensasjon. Videre følger det av loven at kommunen heller ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dersom for eksempel fylkesmannens miljøavdeling i sin forhåndsuttalelse er negative til søknad om bygging i strandsonen, så vil det kunne være vanskeligere å få dispensasjon.

Selv om man argumenterer godt for at de to vilkårene er oppfylt og at man derfor må få dispensasjon, så er det ikke gitt at man får dispensasjon. Plan- og bygningsmyndigheten har et visst rom for skjønn, noe som viser seg i lovens formulering hvor det står at kommunen «kan» gi dispensasjon dersom vilkårene er oppfylt. Det er også slik at kommunen kan gjøre «det mindre», nemlig å sette vilkår for dispensasjon.

Det er uansett visse absolutte grenser for bygningsmyndighetenes skjønn. Eksempelvis kan ikke dispensasjon nektes dersom det vil innebære en usaklig forskjellsbehandling. Dette kan være tilfelle dersom kommunen har gitt flere dispensasjoner i tilsvarende saker tidligere.

Det hender av og til at bygningsmyndighetene krever søknad om dispensasjon selv om det faktisk ikke er grunnlag for dette. Dersom man er i tvil om kommunen har hjemmel til å kreve dispensasjonssøknad bør man få juridisk bistand til å vurdere dette. Det er stor forskjell på å få igjennom en søknad med og uten krav om dispensasjon. Dersom tiltaket faktisk krever dispensasjon er det av vesentlig betydning for å få gjennomslag at det gis en skikkelig begrunnelse i dispensasjonssøknaden.