Mange norske byer opplever i dag en trend der sentrumsnære, populære villastrøk endrer karakter på grunn av fortetting. Eldre eneboliger med eplehager eller andre grønne uteområder selges, rives og erstattes av nye, moderne flerbruksboliger med maksimert utnyttelsesgrad.

– Dette har blitt et vanlig scenario i mange norske byer – og eiere av eneboliger selger til boligutviklere for en høyere pris enn det boligens tekniske verdi skulle tilsi, påpeker Janne Hagen Lygren, senioradvokat i SANDS (Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange).

Utfordringen med dette, ifølge henne, er at mange boligselgere ikke vet at de da potensielt risikerer en skattesmell etter salget.

– For boligselger kan regningen bli veldig høy dersom risikoen for tomtebeskatning ikke er vurdert innen partene har gått fra forhandlingsbordet, sier senioradvokaten.

Skattefritak eller tomteskatt?

Utgangspunktet i skattereglene er at en eventuell gevinst du får når du selger boligen din, er skattepliktig. Men dersom du har eid og bodd i boligen i minst ett av de siste to årene før du selger, slipper du å betale denne gevinstskatten.

– Men skattefritaket gjelder ikke nødvendigvis dersom du selger boligen din til en boligutbygger, sier Lygren.

Grunnen er at et slikt salg i visse tilfeller kan defineres som salg av tomt – og da er det plutselig tomtebeskatningsreglene som gjelder, og salg av tomt er ikke fritatt gevinstbeskatning. Dette kan gjelde selv om det er bebyggelse på tomten, for eksempel et hus.

– Tomtebeskatning kan derfor være aktuelt ved salg av en fullt bebygd boligeiendom, dersom omsetningsverdien av eiendommen stort sett er upåvirket av påstående bebyggelse – og bebyggelsens verdi ikke er så betydelig at det er unaturlig å anse eiendommen som en tomt, forklarer hun.

NTB scanpix/Shutterstock

– Kommer an på hva du har fått for boligen

Carsten Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseiernes Landsforbund, er også kjent med at man risikerer å få gevinstskatt dersom man selger boligen sin til en boligutvikler. Han påpeker at reglene er litt uklare og kompliserte.

– Grovt sett kan du si det kommer an på hva du har fått for boligen. Tommelfingerregelen er at hvis du får en pris som er "vanlig pris" for boliger i området, vil du ikke få gevinstskatt, selv om kjøperen river for å bygge ut. Men hvis det betales mye mer enn "boligprisen", kan du risikere gevinstskatt.

– Må vurderes konkret

Hvilke boligsalg som trigger tomteskatt, og hvilke som ikke gjør det, kan være vanskelig å si noe nøyaktig siden det ligger skjønnsmessige regler til grunn, ifølge Rolf Lothe, fagsjef i Skattebetalerforeningen.

Han forteller at hver enkelt sak må vurderes etter kriterier som pris, størrelse på tomt og områdets utvikling.

– Dersom en utbygger, som skal rive boligen og bygge nytt på tomten, tilbyr deg en pris som er for eksempel 30 prosent høyere enn det en kjøper som skal bo i boligen gjør, er du definitivt i faresonen. Det samme gjelder dersom utvikler er villig til å gi deg en pris som er veldig høy sammenlignet med det tilsvarende boliger i området ditt selges for, sier han.

Han viser til følgende eksempel der utgangspunktet er et boligsalg som går inn under tomtebeskatningen: Hvis du betalte 2,5 millioner kroner for boligen da du kjøpte den i sin tid, og nå selger den for 9 millioner kroner, skal du skatte av gevinsten på 6,5 millioner kroner.

– Skatten for 2019 blir da 6,5 millioner kroner ganger 22 prosent, altså 1,43 millioner kroner, forklarer han.

I 2018 var skatteprosenten 23 prosent, og da ville skatten vært på 1,495 millioner kroner.

– Regnestykkene over har ikke tatt hensyn til kjøps- og salgskostnader, og det er forutsatt at det ikke er foretatt noen påkostninger i eiertida, presiserer han.

Størrelsen på tomten kan bety noe

Men skattemyndighetene ser også på bygningens beskaffenhet når de vurderer hvorvidt salget skal innlemmes under tomtebeskatningen eller ei.

– Selger du en nedslitt rønne for en veldig god pris, er det større sjanse for at du får tomtebeskatning enn om du selger et fullt vedlikehold hus i normal standard, forklarer skatteeksperten.

Samtidig kan tomtestørrelsen i seg selv ha betydning.

– En enebolig med 1 måls tomt kan normalt selges skattefritt, men dersom tomten er tre mål, vil de ofte bli snakk om at deler av salget er et tomtesalg – uavhengig av om oppnådd salgspris er spesielt høy. I så fall risikerer du at en del av salget er skattefritt, mens den andre går under tomtebeskatningsreglene.

– Sjekk før du inngår avtale

Er du i tvil om et potensielt salg til utbygger vil omfatte skattefritak eller bli kategorisert som salg av tomt, anbefaler senioradvokat Lygren å søke råd før salget gjennomføres, for eksempel hos skattemyndighetene.

– Pass også på at du oppgir tilstrekkelig med informasjon i skattemeldingen slik at du unngår tilleggsskatt dersom gevinsten faktisk blir vurdert som skattepliktig, sier hun.