Bruk av fellesarealer i sameier

I et bygg som er seksjonert har den enkelte sameier en eksklusiv bruksrett til sin seksjon. Seksjonene kan både være boliger og næringslokaler. Sameieren har også rett til å benytte fellesarealene i sameiet, men kan som utgangspunkt ikke kreve å benytte disse alene med mindre det foreligger en vedtektsbestemmelse eller avtale.

Arealene i et bygg som er seksjonert vil være oppdelt i seksjoner med eventuelle tilleggsdeler. Alle arealer som ikke er seksjoner eller tilleggsdeler vil være fellesarealer. Dette gjelder både innvendige og utvendige arealer, det være seg ganger, oppholdsrom, felles sykkelboder, gårdsplass, plener og så videre. Den tinglyste seksjoneringsbegjæringen vil inneholde tegninger som viser hva som er seksjoner, tilleggsdeler og fellesareal.

Skade og ulempe

Fellesarealene kan som det klare utgangspunkt benyttes av alle sameierne på lik linje. Begrensningen ligger i at arealene bare kan benyttes til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Fellesarealene må dessuten ikke brukes slik at andre sameiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Eierseksjonsloven åpner imidlertid opp for at en sameier kan få eksklusiv enerett til bruk av fellesarealer. I praksis vil dette gjerne være fellesarealer som ligger i tilknytning til en seksjon og som de øvrige sameiere ikke er avhengig av å bruke. Det kan derfor ikke knyttes enerett til bruk av for eksempel felles inngangsparti, trappeoppganger og rømningsveier. Et typisk eksempel på areal som det kan gis enerett til er plenflekker eller begrensede utearealer i tilknytning til seksjoner på bakkeplan.

En slik eksklusiv enerett krever imidlertid hjemmel i form av vedtektsbestemmelse. En vedtektsbestemmelse må vedtas med 2/3-flertall på sameiermøtet.

Tidsbegrenset enerett

I boligsameier er det et absolutt vilkår at eneretten skal være midlertidig. Sameierens enerett til bruk av bestemte deler av fellesarealene kan maksimalt gjelde for tretti år. Det betyr at det ikke kan vedtas forlengelsesbestemmelser, men ved utløpet av perioden må man kunne vedta en ny periode.

I sameier med næringsseksjoner kan det på visse vilkår knyttes enerett til bruk av fellesarealer uten tidsbegrensning.

Før vedtakelsen av dagens eierseksjonslov i 2018 var det i utgangspunktet ingen begrensning for slike eneretters varighet, utover at det også da gjaldt krav om midlertidighet. Midlertidige eneretter som var vedtatt før dagens lov gikk over til å gjelde i maksimalt 30 år fra lovens ikrafttredelse.

Selv om dagens ordning er at eneretter skal vedtektsfestes og tidsbegrenses finnes det i rettspraksis eksempler på at det har vært akseptert at eldre etablerte rettigheter og interne avtaler om bruk av fellesarealer består.