Hvordan går man fram hvis et sameie eller borettslag ønsker å glasse inn balkongene? Hvordan går man fram hvis et sameie eller borettslag ønsker å glasse inn balkongene? Foto: Kristin Ellefsen (arkivfoto)

Innglassing av balkonger i sameier og borettslag

Innglassing av balkonger i eierseksjonssameier og borettslag reiser flere spørsmål. Vi skal se på noen av dem.

Reglene for eierseksjonssameier og borettslag er såpass like at de her behandles under ett.

Dersom du bor i et eierseksjonssameie eller borettslag er det ikke bare å gå i gang med å sette opp glass rundt balkongen. Saken må behandles i sameiet/borettslaget. I første omgang bør forespørselen tas opp med styret. Basert på styrets innstilling må sameiermøtet/generalforsamlingen ta stilling til om innglassing skal tillates. Jo flere bebeoere som ønsker innglassing, jo større er muligheten for å få dette vedtatt.

Et vedtak om innglassing vil nok normalt kreve vedtak med 2/3 flertall av stemmene. En innglassing av balkonger vil gjerne fremstå som såpass omfattende at alminnelig flertall ikke er tilstrekkelig. Det kan imidlertid være nedfelt bestemmelser om forbud mot innglassing eller lignende i vedtektene, og da kan det bli nødvendig med en vedtektsendring som kan kreve et enda større flertall av stemmene.

Innglassing av balkong vil nok i de fleste tilfeller være et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven da det innebærer en fasadeendring. Det er bare fasadeendringer som ikke fører til endring av bygningens karakter som er unntatt søknadsplikt. Dessuten må tekniske krav til tiltaket være oppfylt, herunder kan det være brannkrav som må overholdes. Det er lurt å sjekke med kommunen hvilke regler og krav tiltaket omfattes av før man sender inn søknad.

Fordeling av kostnader

Det praktiske er at beboerne i eierseksjonssameiet/borettslaget, i forbindelse med vedtak om å tillate innglassing, samtidig blir enige om kostnader og vedlikeholdsansvar. Med mindre innglassingen er et fellestiltak som skal gjelde for alle balkonger og alle beboere, vil det gjerne vedtas eller avtales at kostnadene ved innglassingen og vedlikeholdskostnader skal dekkes av den enkelte beboer som nyter godt av tiltaket eller etter en «rettferdig» fordelingsnøkkel.

Det kan imidlertid tenkes tilfeller der det ikke er bestemt noe om vedlikeholdsansvaret. I slike tilfeller er det ikke gitt at det er den enkelte beboer som har ansvaret for vedlikehold og kostnader knyttet til glasset på balkongen utenfor egen leilighet.

Hovedregelen er tvert imot at fellesskapet (eierseksjonssameiet eller borettslaget) har ansvaret for vedlikehold av alle bygningsmessige konstruksjoner, hvilket normalt også omfatter de utvendige deler av en balkong, herunder glass. Ansvaret for vedlikehold av de innvendige flater i balkongen påligger imidlertid den enkelte beboer.

Det vil fort oppleves som urimelig og urettferdig dersom beboere i eierseksjonssameiet eller borettslaget, som ikke selv har balkong eller som ikke ønsker innglassing av balkong, skal være med å dekke vedlikeholdskostnader til alle innglassede balkonger.

Klare avtaler om kostnadsansvar og ansvarsgrensesnitt er derfor ofte avgjørende for å unngå rettslige konflikter. Styret har et særlig ansvar for å påse at vedtak og avtaler er tilstrekkelig klare.