Den 1. juli 2021 ble det vedtatt endringer i eierseksjonsloven som regulerer seksjonseieres mulighet for å innrede leiligheter med hybler.
Endringene i eierseksjonsloven ble vedtatt samtidig med endringer i plan- og bygningsloven hvor kommunen er gitt anledning til å regulere oppdeling av boenheter i arealplan. Regjeringens formål med lovendringene var å forsterke tiltak mot boligspekulasjon og hyblifisering
Boligpolitisk kan det hevdes å være positivt at større leiligheter i pressområder ombygges eller tilrettelegges for studenter eller andre som har behov for små og relativt rimelige husrom.
For øvrige beboere i et sameie oppleves det ofte ikke like positivt og innvendingene har gjerne vært at flere brukere innebærer mer støy og slitasje på fellesarealer og at det blir «gjennomtrekk» av leietakere. Ofte er det ikke kurant å belaste eieren av leiligheten en større andel av sameiets felleskostnader, selv om bruken og slitasjen fra leilighetens brukere øker. Ombygging kan også være betenkelig av hensyn til brannsikkerheten.
Boligpolitisk kan det hevdes å være positivt at større leiligheter i pressområder ombygges eller tilrettelegges for studenter eller andre som har behov for små og relativt rimelige husrom.
De nye reglene følger av eierseksjonsloven § 49 og går i korte trekk ut på at det kreves 2/3-flertall i sameiermøtet dersom sameiermøtet behandler en sak om «ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning».
Etter ordlyden omfattes ikke bare rene ombygninger, men også annen tilrettelegging av leiligheten til bolig for flere personer enn det som er vanlig for tilsvarende boliger.
Et eksempel vil kunne være at det settes opp lettvegger eller andre skiller for å lage flere små soverom eller hybler.
Det følger av forarbeidene til lovendringen at bestemmelsen er ment å treffe de tilfeller hvor bruken av leiligheten endres utover det som er «vanlig» for den aktuelle leiligheten og en pekepinn vil være om «husrommet blir klart overbefolket». Det er med andre ord en ganske høy terskel for at en ombygging eller tilrettelegging må godkjennes av årsmøte.
Det må legges en helhetsvurdering til grunn og ifølge forarbeidene skal ikke reglene være til hinder for utleie til en familie med voksne og barn eller studenter som skal bo i kollektiv. En slik bruk vil fremdeles kunne være «vanlig bruk» så lenge den omfatter et «vanlig» antall personer for den aktuelle leiligheten, hensyntatt dens størrelse og romløsning.
Leieregulering ved boligleie
Da loven fremdeles ikke inneholder en klar definisjon av hva som omfattes av begrepet «hyblifisering» og det legges opp til en helhetsvurdering basert på skjønnsmessige kriterier vil det nok oppstå en del tvilstilfeller hvor det er uklart om hybelutleie kan nektes.
I juridisk teori (lovkommentaren) fremgår det at bestemmelsen i eierseksjonsloven kun er en regel om skjerpet flertallskrav dersom årsmøtet behandler en sak om hyblifisering og at loven ikke gir hjemmel for å kreve at seksjonseieren søker om slik ominnredning av en boligseksjon. Det er uklart om dette er uttrykk for gjeldende rett.
Det gjenstår å se hvordan reglene vil bli praktisert og om det vil bli mange tvister rundt spørsmålene om hyblifisering.
Lovendringene trådte i kraft 1. juli 2021 og har ikke tilbakevirkende kraft for leiligheter som allerede måtte være inndelt i hybler.